월세 85만 원짜리 경매 물건을 다시 계산해봤더니

입찰장에서 월세 85만 원은 유독 크게 들립니다. 저도 경매를 처음 시작했을 때는 낙찰만 받으면 그 돈이 매달 통장에 들어올 줄 알았습니다. 현장에서는 달랐습니다. 잔금을 치른 뒤 집을 비우고, 수리하고, 세입자를 구하는 동안에도 돈은 계속 나갑니다. 월세를 목적으로 경매에 들어갈 때 제가 먼저 계산하는 건 수익률보다 월세가 끊겨도 버틸 수 있는 기간입니다.

월세 85만 원을 열두 번 받는다는 가정

숫자를 놓고 보겠습니다. 낙찰가 1억 8천만 원인 소형 주택을 가정해볼게요. 주변에 비슷한 면적의 월세 매물이 보증금 1천만 원, 월세 85만 원으로 나와 있습니다. 단순 계산으로는 연 1,020만 원이죠. 이 숫자만 낙찰가로 나누면 꽤 괜찮아 보입니다.

그런데 매물에 붙은 월세는 실제 계약 금액이 아닙니다. 같은 건물이라도 층, 채광, 주차 가능 여부에 따라 차이가 납니다. 매물은 오래 남아 있을 수 있고요. 저는 중개업소 한 곳에서 들은 금액을 그대로 쓰지 않습니다. 인근의 비슷한 집이 최근 얼마에 계약됐는지 여러 곳에 묻고, 공실로 남은 집은 왜 안 나가는지도 확인합니다. 현장에 가면 버스 정류장까지 걸어보고, 밤에 주차할 자리가 있는지도 봅니다. 사진에는 잘 안 잡히는 조건이 월세를 깎습니다.

계산할 때는 일단 1년에 두 달이 비는 상황을 넣어봅니다. 그러면 월세 수입은 1,020만 원이 아니라 850만 원입니다. 매번 두 달씩 빈다는 뜻은 아닙니다. 한 달 만에 새 세입자를 구할 수도 있죠. 다만 열두 달 내내 월세가 들어와야만 성립하는 입찰가는 저는 적지 않습니다.

낙찰가 밖에서 나가는 돈

같은 물건에 취득 관련 비용 350만 원, 수리비 700만 원, 점유자와의 인도 협의 비용 200만 원, 공실 두 달 동안의 월세 손실 170만 원, 임대 중개비와 소소한 준비 비용 40만 원을 가정해보겠습니다. 낙찰가까지 합치면 1억 9,460만 원입니다. 어디까지나 계산을 보여주기 위한 예시라서 실제 취득세와 수수료, 수리 견적은 물건마다 다시 확인해야 합니다.

여기서 끝도 아닙니다. 누수나 보일러 고장에 대비해 연 120만 원을 따로 잡고, 보유 중 나갈 세금과 관리 비용을 연 60만 원으로 가정하면 월세 수입 850만 원에서 180만 원이 빠집니다. 남는 돈은 연 670만 원입니다. 투입한 1억 9,460만 원을 기준으로 약 3.4%입니다. 임대소득에 따른 세금과 매각 비용은 아직 반영하지 않은 숫자입니다.

대출 1억 원을 연 5% 금리로 쓴다면 이자만 연 500만 원입니다. 앞의 연 670만 원에서 빼면 170만 원이 남습니다. 원금 상환이 있다면 통장에 남는 돈은 더 적어질 수 있습니다. 경락잔금대출은 낙찰가만 보고 한도를 확정하면 곤란합니다. 입찰 전에 금융기관에 물건 조건과 본인 소득을 제시해 한도, 금리, 상환 방식을 확인해야 합니다. 임차인 보증금을 새로 받더라도 언젠가 돌려줘야 할 돈이니 수익으로 세지 않습니다.

월세보다 먼저 봐야 할 임차인 보증금

경매 기록에 ‘보증금 3천만 원, 월세 70만 원’이라고 적혀 있으면 월세 70만 원부터 계산하기 쉽습니다. 저는 순서를 거꾸로 잡습니다. 현재 누가 살고 있는지, 전입과 점유는 언제부터인지, 확정일자는 언제 받았는지, 배당요구는 했는지부터 확인합니다. 매각물건명세서와 현황조사보고서, 등기기록을 맞춰 보고 현장에서도 점유 상황을 확인합니다. 법원 기록에 적힌 임대차 내용은 관계인의 진술을 바탕으로 한 부분이 있어 그대로 확정 사실로 받아들이면 위험합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 경매 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 남은 보증금을 부담할 수 있습니다. 월세 몇 년 치보다 큰돈이 한꺼번에 걸리는 문제입니다. 전입일 하나만 보고 안전하다고 판단할 수도 없습니다. 점유, 확정일자, 선순위 권리, 실제 배당 가능액을 함께 봐야 합니다. 찾기쉬운 생활법령정보의 주택임대차 안내에도 대항요건과 확정일자에 따른 권리, 배당 후 남은 보증금 문제가 설명돼 있습니다. 기록이 서로 맞지 않거나 인수액을 계산할 수 없으면 저는 입찰가를 낮추는 정도로 넘기지 않고 그 물건을 보류합니다.

점유자를 내보내야 하는 물건이라면 월세 시작일도 늦어집니다. 인도명령은 낙찰만 받았다고 곧바로 해결되는 절차가 아닙니다. 민사집행법상 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 신청하는 절차이고, 점유자의 권리에 따라 다툼이 생길 수 있습니다. 협의가 길어지거나 수리가 늦어지면 예상한 공실 두 달도 금방 넘어갑니다.

제가 입찰가를 적기 전에 남기는 숫자

종이에 세 줄을 씁니다. 실제로 받을 만한 월세, 그 월세가 안 들어오는 기간, 돌려줘야 할 보증금입니다. 그 아래에 취득 비용과 수리비, 대출 이자, 세금, 나중에 팔 때 드는 비용을 적습니다. 예상 월세를 85만 원과 75만 원 두 가지로 놓고 계산하면 여유가 얼마나 얇은지 드러납니다. 월세가 10만 원 낮아지고 공실이 한 달만 길어져도 1년 현금 흐름은 크게 달라집니다.

저는 경매 물건을 볼 때 ‘월세가 얼마 나온다’는 말보다 그 금액이 언제부터, 얼마나 꾸준히 들어올지를 더 오래 확인합니다. 입찰장에서 가격을 한 번 높여 쓰기는 쉽습니다. 그 차액을 매달 월세로 메우는 데는 생각보다 긴 시간이 걸립니다.