분양가상한제 거주의무를 따져보니 전세 계획이 달라졌다
경매 물건을 보러 갔다가 분양가상한제 아파트의 전세보증금부터 계산하는 분을 만난 적이 있다. 집주인이 입주하지 않아도 3년은 괜찮다는 말을 들었다고 했다. 그런데 그 3년을 거주의무가 사라진 기간으로 생각하면 자금 계획이 틀어진다. 전세를 놓을 수 있는 시간과 집주인이 실제로 살아야 하는 시간은 따로 계산해야 한다.
3년은 거주의무 면제가 아니라 입주 기한이다
현행 주택법상 수도권에서 공급되는 분양가상한제 적용주택의 입주자는 원칙적으로 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주해야 한다. 입주한 뒤에는 해당 주택에 정해진 기간 동안 계속 거주해야 한다. 예를 들어 최초 입주가능일이 2026년 11월 1일이라면, 원칙적으로 2029년 11월 1일 전까지 입주 시점을 잡아야 한다는 뜻이다. 2029년에 입주했다고 해서 앞선 3년이 거주기간으로 쌓이는 것은 아니다.
예전에는 입주하자마자 살아야 한다는 설명이 많았다. 2024년 법 개정으로 수도권 분양가상한제 주택의 입주 기한이 3년 이내로 바뀌었다. 그래서 분양받은 사람이 그 사이 전세를 놓는 사례가 생겼다. 하지만 전세계약을 맺었다는 사실만으로 3년 뒤 집을 비워 받을 수 있는 건 아니다. 임차인의 계약기간과 갱신 문제를 따로 확인해야 한다. 잔금에 전세보증금을 보태려는 사람이라면 임차인에게 보증금을 돌려줄 날짜까지 현금 흐름에 넣어야 한다.
같은 분양가상한제라도 2년과 5년이 갈린다
거주기간은 단지 이름으로 판단하지 않는다. 공공택지인지, 공공택지 밖인지, 분양가격이 고시 기준으로 산정한 인근지역 주택매매가격의 몇 퍼센트인지에 따라 달라진다. 주택법 시행령 기준으로 공공택지에서 분양가격이 인근 가격의 80% 미만이면 5년, 80% 이상 100% 미만이면 3년이다. 공공택지 밖에서는 같은 순서로 3년과 2년이다.
가령 인근 가격이 10억 원으로 산정되고 분양가격이 7억 5천만 원이라면 비율은 75%다. 이때 공공택지라면 거주기간이 5년, 공공택지 밖이라면 3년으로 달라진다. 여기서 말하는 인근 가격은 지금 중개업소에서 들은 시세 10억 원이 아니다. 사업주체의 모집공고와 해당 단지에 적용된 기준을 확인해야 한다. 같은 평형의 현재 호가를 가져와 거주기간을 다시 계산하는 건 위험하다.
또 지방의 분양가상한제 주택까지 모두 같은 거주의무가 붙는다고 생각하면 안 된다. 일반적인 분양가상한제 거주의무 규정은 수도권 공급 주택을 대상으로 한다. 토지임대부 분양주택은 별도 규정으로 5년이고 입주 시점도 다르다. 단지별 모집공고와 적용 법령을 먼저 보는 이유다.
전세보증금을 잔금처럼 쓰면 퇴거 날짜에서 막힌다
가상의 숫자로 계산해 보자. 분양 잔금 4억 원 중 3억 원을 전세보증금으로 충당하고, 2년 뒤 입주할 계획이다. 겉으로는 자기 돈 1억 원으로 잔금을 치르는 셈이다. 그런데 2년 뒤 임차인이 나갈 때는 3억 원을 돌려줘야 한다. 그때 대출을 받을 생각이었다면 대출 가능액과 금리, 본인 소득, 다른 대출까지 다시 계산해야 한다. 집값이 올랐다는 이유만으로 보증금 반환 자금이 자동으로 생기지는 않는다.
임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는지, 집주인이 실거주를 이유로 적법하게 거절할 수 있는지도 계약 시점과 통지 시기에 따라 달라진다. 거주의무 입주 기한만 보고 임대차가 저절로 끝난다고 생각하면 곤란하다. 전세를 놓기 전에는 입주 가능 마지막 날, 임대차 만료일, 갱신 통지 기간을 한 장에 나란히 적어 보는 편이 낫다. 날짜가 겹치면 보증금 반환 자금과 이사 일정을 먼저 해결해야 한다.
경매 물건이라면 부기등기부터 읽는다
경매 입찰장에서는 분양가상한제 거주의무가 붙은 집을 보면 등기부의 부기등기 문구를 먼저 확인한다. 그다음 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차관계를 맞춰 본다. 전매제한과 거주의무는 서로 다른 규정이다. 전매제한 기간이 지났다는 말만 듣고 거주의무까지 끝났다고 판단해서는 안 된다. 거주의무를 마친 뒤 거주사실 확인을 받아 부기등기를 말소하는 절차도 있다.
경매나 공매가 진행되는 경우에는 전매제한의 예외와 거주의무 처리에 관한 규정이 얽힐 수 있다. 그렇다고 낙찰자가 무조건 종전 소유자의 남은 거주기간을 채운다거나, 낙찰만 받으면 모든 제한이 사라진다고 단정할 수는 없다. 입찰 전에는 해당 주택의 공급 유형, 부기등기 내용, 경매 원인과 사업주체의 확인을 함께 챙겨야 한다. 임차인의 대항력과 보증금 인수 여부는 또 별개의 권리분석이다.
내가 이런 물건에서 먼저 적는 숫자는 예상 차익보다 날짜와 반환할 돈이다. 최초 입주가능일, 실제 입주 예정일, 의무 거주 종료 예상일, 임대차 만료일, 보증금 반환액을 적고도 자금이 버티는지 본다. 서류 한 줄을 건너뛴 수익률은 입찰장 밖에서 금방 무너진다.
