전세권 설정 해지 방법을 확인하다 멈칫한 이유

입찰장에서 등기부를 넘기다 보면 전세권의 존속기간은 끝났는데 말소등기는 그대로 남아 있는 물건이 보입니다. 처음엔 저도 ‘기간이 지났으니 끝난 권리겠지’ 하고 다음 줄로 넘어가려 했습니다. 그런데 매수인 입장에서는 등기부에 남은 한 줄 때문에 새 전세권 설정이나 대출 일정이 꼬일 수 있습니다. 전세권 설정 해지 방법을 묻는 분께 제가 먼저 확인하라는 것도 신청서 양식이 아니라 보증금 반환과 등기부의 현재 상태입니다.

계약 종료와 등기 말소는 서로 다른 일입니다

전세권은 등기부에 설정된 권리입니다. 계약기간이 끝나거나 당사자가 합의해 해지했더라도, 등기부의 전세권 설정등기를 없애려면 별도로 말소등기를 신청해야 합니다. 흔히 ‘전세권 해지’라고 부르는 일에는 계약을 끝내는 단계와 등기를 지우는 단계가 함께 들어 있는 셈입니다. 등기부에 전세권 자체가 없다면 이 절차를 밟을 대상도 없습니다. 전세계약서만 보고 움직이지 말고 등기사항증명서에서 권리의 종류와 전세권자, 전세금, 존속기간을 먼저 확인해야 합니다.

기간이 적혀 있지 않은 전세권이라면 이야기가 조금 다릅니다. 민법상 당사자는 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 통고를 받은 날부터 6개월이 지나야 전세권이 소멸합니다. 반대로 기간이 끝난 경우라도 갱신 여부나 실제 점유 관계를 함께 봐야 합니다. ‘등기부의 날짜가 지났다’는 이유 하나로 상대방에게 말소서류부터 내놓으라고 하면 현장에서 대화가 막히기 쉽습니다.

보증금과 말소서류는 같은 자리에서 맞춥니다

제가 가장 조심하는 순간은 집주인이 잔금을 보내기 전에 전세권자에게 해지증서와 등기필정보를 먼저 달라고 할 때입니다. 민법 제317조는 전세권이 소멸하면 설정자가 목적물을 돌려받고 말소등기에 필요한 서류를 교부받는 것과 동시에 전세금을 반환하도록 정합니다. 전세권자에게는 돈을 받기 전 권리를 없애는 서류를 건네는 일이 위험하고, 설정자에게는 서류와 인도를 확인하지 않은 채 돈부터 보내는 일이 부담입니다.

예를 들어 전세금이 2억 원이라면 ‘퇴거하는 날 보내겠다’는 말만으로 끝내지 않습니다. 반환할 금액, 이체 시각, 열쇠 인도, 말소서류 전달, 실제 접수 담당자를 미리 맞춰 둡니다. 관리비나 원상회복 비용을 다투고 있다면 그 항목과 금액도 따로 적어 두는 편이 낫습니다. 다툼이 있는 돈과 전세금 전액을 뒤섞으면 말소 일정까지 밀립니다. 계약이 끝나기도 전에 전세권자에게 백지 위임장이나 말소서류를 맡아 두자는 제안은 받아들이기 어렵습니다.

직접 말소할 때 챙길 순서

당사자가 협조하고 전세금 반환 일정도 잡혔다면 절차 자체는 복잡한 편이 아닙니다. 다만 등기 신청에서 이름을 거꾸로 적는 실수가 있습니다. 전세권 말소등기에서는 전세권자가 등기의무자이고, 전세권 설정자가 등기권리자입니다. 원칙적으로 두 사람이 공동 신청하며, 한쪽만 등기소에 간다면 상대방의 위임장을 갖춰야 합니다.

• 먼저 등기사항증명서에서 말소할 전세권의 순위번호와 당사자를 확인합니다. 이름이 비슷한 다른 권리를 지우는 신청서를 써서는 안 됩니다.
• 해지로 끝내는 경우 해지증서 등 말소 원인을 보여 주는 서류를 준비합니다. 전세권자의 등기필정보 또는 종전 등기필증, 대리 신청이라면 위임장도 확인합니다. 기간 만료 등 원인에 따라 필요한 서류는 달라질 수 있습니다.
• 등록면허세와 지방교육세를 납부하고 등기신청수수료를 준비합니다. 찾기쉬운 생활법령정보 안내상 말소등기 한 건의 등록면허세는 6,000원, 지방교육세는 1,200원입니다. 신청수수료는 신청 방식별로 다르므로 접수 전 대법원 인터넷등기소의 현행 금액을 확인하는 게 안전합니다.
• 전세권 말소등기 신청서에 부동산 표시와 말소할 등기를 적어 관할 등기소에 냅니다. 전자표준양식으로 작성했다면 출력하고 서명·날인한 서류를 방문 제출해야 접수됩니다. 접수 뒤에는 처리 상황을 보고 새 등기사항증명서를 발급받아 실제 말소 여부까지 확인합니다.

서류를 갖췄다고 생각해도 전세권자가 등기필정보를 잃어버렸거나 등기부의 이름과 현재 신분증 이름이 다를 수 있습니다. 이런 경우에는 무작정 접수했다가 보정하느라 시간이 늦어집니다. 잔금일이나 이사일이 걸려 있다면 접수 전에 관할 등기소 또는 맡길 법무사에게 추가 확인서류를 확인하는 편이 현실적입니다. 직접 신청하면 법무사 보수는 들지 않지만 세금과 신청수수료는 납부해야 합니다.

상대방이 협조하지 않거나 다른 권리가 붙었다면

전세금을 아직 못 돌려받은 전세권자가 말소에 협조하지 않는 상황을 단순한 서류 문제로 보면 안 됩니다. 전세권자는 반환과 서류 교부의 동시이행 관계를 주장할 수 있습니다. 집주인도 ‘기간이 끝났으니 혼자 지울 수 있다’고 단정해서는 곤란합니다. 합의가 안 되면 반환금과 인도, 말소 의무를 함께 검토해야 하고, 판결에 따른 등기 신청에는 판결정본과 확정증명서 등이 필요할 수 있습니다.

전세권 위에 저당권이나 가압류가 붙어 있으면 난도가 더 올라갑니다. 전세권자와 설정자 둘만 서명했다고 관련 등기까지 저절로 사라지는 것은 아닙니다. 찾기쉬운 생활법령정보에도 전세권가압류가 있는 경우 이해관계인의 승낙서나 그에게 대항할 수 있는 재판 서류가 필요한 사례가 소개돼 있습니다. 경매 물건에서는 특히 이 부분을 따로 읽습니다. 낙찰로 어떤 권리가 소멸하는지와 기존 당사자가 합의해 말소할 수 있는지는 같은 질문이 아닙니다.

전세권 한 줄을 지우는 비용보다 잘못된 순서로 돈과 서류를 넘겼을 때의 손실이 훨씬 큽니다. 저는 등기부에 전세권이 보이면 날짜보다 먼저 전세금 반환 경로와 그 위에 붙은 권리를 봅니다. 그 두 가지가 분명해야 말소 신청서도 안심하고 쓸 수 있습니다.