양산 물금읍 아파트 경매, 4회 유찰 11.5억

한줄 요약

양산 물금읍 우성스마트시티뷰 아파트, 4회 유찰로 최저가 11.5억. 가격은 높지만, 입찰 전략에 따라 기회일 수도.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/3379

경매물건 주소 보기 경상남도 양산시 물금읍 백호로 156, 201동 1층101호 (우성스마트시티뷰)

이번 경매 물건은 경상남도 양산시 물금읍에 위치한 우성스마트시티뷰 단지 내 아파트입니다. 201동 1층 101호로, 면적은 불명이나 단지 내 위치와 구조상 일반적인 중형 아파트로 추정됩니다. 이 아파트는 백호로와 인접해 있어 교통 접근성이 좋고, 주변에는 다양한 생활 편의 시설이 있어 주거 환경이 우수합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 11억 5,000만원으로 책정되었지만, 현재 상태로는 4회 유찰 후에도 입찰가가 감정가 그대로 유지되고 있습니다. 인근 시세와 비교해도 높은 가격대이며, 예상 낙찰가는 12억 750만원 전후로 예측됩니다. 솔직히 말하면, 이 가격대에서 큰 매력을 느끼긴 어렵습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020.06.24.에 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 특히 임시 가벽으로 두 개의 호로 나눠 사용 중인 점이 특이사항으로 보입니다. 이로 인한 법정지상권 문제는 없을 것으로 보이나, 임차인 대항력 여부는 철저히 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 4회나 유찰된 물건은 보통 문제가 있거나 시장의 주목을 받지 못한 경우가 많습니다. 하지만, 이 물건은 입지와 단지 특성을 고려하면 장기적으로는 가치가 있을 수도 있습니다. 다만, 월세 전환 시 수익률은 예상보다 낮을 가능성이 커보입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 가격이 높고 유찰 이력이 많아 관망하는 입찰자들이 많을 것 같습니다. 입찰가를 감정가보다 낮추는 것은 어렵겠지만, 11억 5천만원 이상에서 시작하는 것이 안전할 수 있습니다. 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 12억 5,554만원으로 예상됩니다. 입찰 전에 철저한 권리분석과 현장 답사가 필수입니다.