북구 산하중앙 상가 경매, 6회 유찰 4천만

한줄 요약

이 물건은 감정가의 89% 할인된 가격으로 6회 유찰되어, 매력적이나 충분한 사전조사가 필요함.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 북구 산하중앙3로 2, 지하층107호

이번 경매 물건은 울산광역시 북구 산하중앙3로에 위치한 상가입니다. 정확한 면적 정보는 제공되지 않았지만, 지하층에 위치해 있어 접근성이 다소 제한될 수 있습니다. 주변은 상업지구로, 유동인구가 많아 상가 운영에는 유리한 위치입니다. 다만, 지하라는 점에서 환기나 채광 문제를 고려해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3억 7,200만원이었으나 현재 최저입찰가는 4,376만원으로 크게 떨어졌습니다. 이는 감정가 대비 89% 할인된 가격입니다. 인근 상가의 실거래가와 비교하면 상당히 저렴하게 나왔습니다. 예상 낙찰가는 주변 시세와 해당 지역의 평균 낙찰가율을 고려하여 4,595만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 7월 7일 설정된 근저당권입니다. 임차인 관련 정보는 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 임차인의 대항력 여부와 보증금 반환 문제는 꼭 체크해야 합니다. 유치권이나 법정지상권은 현재 확인되지 않았으나, 지하층이라는 특성상 잠재적인 리스크가 있을 수 있으니 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 6번의 유찰은 뭔가 걸리는 점이 있다는 신호입니다. 하지만 큰 폭의 할인율은 매력적입니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 6%대로 보이며, 인근 지역 개발 호재가 있다면 장기적으로도 긍정적일 수 있습니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이 발생할 수 있으니 대비가 필요합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이 정도의 유찰 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 높습니다. 권장 입찰가는 4,500만원 이하로 설정하고, 취등록세 약 211만원을 포함한 총 투자금은 약 4,700만원 정도로 예상합니다. 입찰 전에는 반드시 임차인 상황과 권리분석을 철저히 해야 합니다. 지하층의 특성을 고려한 활용 방안도 미리 계획해보세요.