속초 상가 월세 계산해봤더니 바다보다 공실이 보였다
속초에서 상가를 볼 때마다 바다 가까운 자리보다 먼저 보는 게 있다. 평일 오후에도 그 앞을 지나는 사람이 있는지, 옆 점포는 얼마나 오래 비어 있었는지다. 경매 물건 소개서에는 ‘관광객 유입’이라는 말이 자주 붙는다. 그런데 관광객이 많이 걷는 길과 매달 월세를 낼 임차인이 찾는 자리는 꼭 같지 않다. 속초 상가 월세를 수익으로 계산하려면 이 차이부터 봐야 한다.
바닷가 상권의 월세는 한 계절로 판단하기 어렵다
여름 주말에 속초해변 주변을 걸으면 빈 점포가 없을 것처럼 느껴진다. 하지만 상가를 사는 사람은 8월 매출이 아니라 12개월 임대료를 받는다. 관광객을 상대하는 가게라면 비수기 매출로도 월세와 인건비를 버틸 수 있는지가 중요하다. 평일 저녁, 비 오는 날, 겨울 낮에 같은 자리를 다시 가보는 이유다.
조양동이라고 다 같은 상권도 아니다. 주거지와 붙은 길은 동네 손님의 반복 방문이 중요하고, 해변으로 향하는 길은 관광객의 동선이 더 크게 작용한다. 중앙시장 인근도 시장 입구인지, 한 블록 안쪽인지에 따라 발길이 달라진다. 저는 현장에서 점포 앞 통행량만 세지 않는다. 사람들이 실제로 어느 쪽 문으로 들어가는지, 차를 세울 곳은 있는지, 같은 업종이 근처에서 버티고 있는지도 적는다.
월세 호가를 비교할 때는 전용면적과 층을 맞춰야 한다. 1층 대로변 15평과 2층 골목 안 15평을 같은 ‘속초 상가 월세’로 묶으면 판단이 틀어진다. 보증금이 다르면 월세만 나란히 놓을 수도 없다. 광고에 적힌 금액은 계약된 금액이 아니므로, 인근 중개업소에 최근 계약 사례와 실제 공실 기간을 함께 물어야 한다. 한국부동산원의 상업용부동산 임대동향도 큰 흐름을 읽는 데 쓸 만하지만, 개별 점포의 적정 월세를 대신 정해주지는 않는다.
월세 180만 원을 그대로 수익으로 잡으면
가상의 입찰 검토표를 하나 놓고 보자. 낙찰가 3억 2천만 원, 예상 보증금 2천만 원, 예상 월세 180만 원인 1층 상가다. 월세에 12를 곱하면 연 2천160만 원이다. 낙찰가로만 나누면 연 6.75%가 나온다. 숫자만 보면 눈길이 간다. 저도 초반에는 이런 계산을 먼저 했고, 뒤늦게 빈 기간의 비용을 채워 넣곤 했다.
이 물건에 취득 관련 비용 1천500만 원, 수리비 800만 원, 등기와 기타 비용 200만 원이 든다고 가정하면 투입액은 3억 4천500만 원이다. 여기서 1년에 두 달 비면 받은 월세는 1천800만 원이다. 수선에 대비해 240만 원을 남기고 소유자가 부담할 비용을 180만 원으로 잡으면 1천380만 원, 투입액 대비 약 4%가 남는다. 이 계산에도 대출이자와 소득세는 들어 있지 않다. 보증금 2천만 원은 나중에 돌려줄 돈이라 제 수익으로 세지 않는다.
예상 월세 180만 원 자체도 확인이 필요하다. 같은 건물의 빈 호실이 월세 150만 원에 오래 머물러 있다면, 180만 원은 수익 계산에 쓰기 어려운 숫자다. 반대로 이미 임차인이 영업 중이라도 계약서상 월세와 실제 입금액이 같은지, 연체는 없는지 살펴야 한다. 경매 물건의 ‘현재 임대 중’이라는 문구만 믿고 입찰가를 올리는 건 위험하다.
경매 상가는 임차인 보증금부터 읽는다
상가에 임차인이 있으면 등기부만으로 권리분석을 끝낼 수 없다. 법원 매각물건명세서와 현황조사서, 등기사항증명서를 대조하고, 점유자와 영업 상태를 현장에서 확인한다. 찾기쉬운 생활법령정보도 대항력 있는 상가 임차인의 보증금이 경매대금에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 그 부담을 인수할 수 있다고 안내한다. 월세가 높은 물건일수록 이 보증금이 얼마인지 먼저 확인해야 한다.
상가 임차인의 대항력은 건물 인도와 사업자등록 시점이 중요하다. 확정일자와 배당요구 여부까지 봐야 배당 뒤 남을 보증금을 가늠할 수 있다. 관할 세무서의 상가 임대차 등록사항 열람도 검토할 자료다. 다만 서류에 적힌 내용과 실제 점유가 다르거나, 임차인이 주장하는 보증금이 확인 자료와 다르면 그 자리에서 계산을 멈춘다. 초보라면 날짜와 금액이 맞지 않는 물건에 억지로 답을 붙일 이유가 없다.
명도도 비용이다. 점포가 비어 있는 것처럼 보여도 내부에 집기나 재고가 남아 있으면 인도 시점이 늦어질 수 있다. 영업 중인 임차인과 계약 관계가 남는다면 월세를 새로 정할 수 있는지도 별개의 문제다. 낙찰받자마자 임차인을 내보내고 더 높은 월세를 받겠다는 계산은 입찰표에 적지 않는 편이 안전하다.
입찰가를 쓰기 전, 빈 점포까지 계산한다
제가 속초 상가를 검토한다면 주변의 임대 광고만 모으지 않고 공실도 지도에 표시한다. 같은 건물과 맞은편 건물의 빈 호실, 임대 현수막이 걸린 기간, 새 임차인이 들어온 뒤 업종이 얼마나 자주 바뀌는지를 본다. 간판은 자주 바뀌는데 호가는 그대로라면, 광고 월세보다 임차인이 버틸 수 있는 월세가 낮을 가능성을 의심한다.
건축물대장에서 용도를 확인하는 일도 빼놓을 수 없다. 음식점이나 카페를 들일 생각이라면 희망 업종의 영업 가능 여부, 배기와 급배수 설비, 전기 용량을 계약 전에 확인해야 한다. 점포를 고쳐 임대할 수 있다고 생각했는데 공사비가 예상보다 커지면, 낙찰가를 싸게 쓴 의미가 금방 줄어든다. 관리비 체납이나 공용 부분 상태도 현장과 관리 주체를 통해 확인할 부분이다.
속초 상가 월세는 관광지라는 이름만으로 높게 유지되지 않는다. 제가 입찰가를 정할 때 믿는 숫자는 가장 높은 임대 광고가 아니라, 비수기에도 들어올 임차인을 가정해 비용과 공실을 뺀 금액이다. 그 숫자로도 마음 편히 보유할 수 있는 물건이라면 그때 비로소 입찰표를 쓴다.
