물금읍 아파트 경매, 2회 유찰 1.2억

한줄 요약

2회 유찰로 감정가의 절반 가격에 매력적인 경매물건, 하지만 유찰 이유를 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경상남도 양산시 물금읍 부산대학로 150, 3층303호

경상남도 양산시 물금읍 부산대학로에 위치한 이 아파트는 부산대와 가까워 학생 수요가 많을 것으로 예상됩니다. 3층에 위치한 303호로, 면적 정보가 불분명하지만, 인근 아파트들의 평균 크기를 감안할 때 20평대일 가능성이 큽니다. 주변에 대학이 위치해 있어 교육 인프라는 잘 갖춰져 있으며, 교통편 역시 비교적 양호한 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 4,400만원이었으나 현재 최저입찰가는 1억 1,956만원으로 감정가의 49% 수준입니다. 인근 아파트 실거래가가 보통 2억 수준인 점을 고려할 때, 약 28% 저렴한 가격입니다. 예상 낙찰가는 1억 2,553만원으로 추정되며, 이는 감정가 대비 상당한 할인입니다.

권리분석, 여기가 핵심

2016년 8월 31일 설정된 근저당권이 말소기준권리입니다. 다행히 특이사항은 없지만, 등기부 및 현황조사서를 통해 임차인 현황을 철저히 확인해야 합니다. 임차인의 대항력이 있는지, 보증금 반환이 필요한지 여부가 중요합니다. 현재로서는 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 대학가 근처라는 점이 가장 큰 장점입니다. 하지만 두 번이나 유찰된 이유를 명확히 파악해야 하는데, 이는 내부 상태나 관리비 문제일 가능성도 있습니다. 월세로 전환 시 예상 수익률이 연 5.2%로 괜찮은 편입니다. 다만, 명도 과정에서의 변수는 항상 염두에 둬야 합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 그리 높지 않을 것으로 보입니다. 내 경험상 두 번 유찰된 물건은 다소 리스크가 있지만, 그만큼 기회도 큽니다. 권장 입찰가는 약 1억 2,500만원으로 설정하고, 취등록세 약 577만원을 감안해 총 투자금을 계획하세요. 입찰 전에 반드시 임차인과의 협의 가능성을 체크하는 것을 추천합니다.