꼬마빌딩매매 계약 직전 임대료를 다시 계산해봤다
얼마 전 꼬마빌딩매매 물건을 보러 갔을 때, 중개인이 제일 먼저 보여준 건 월세표였다. 매매가 38억 원에 월 임대료 1,200만 원. 숫자만 보면 마음이 움직인다. 그런데 표를 들고 층마다 올라가 보니 한 층은 비어 있었다. 1,200만 원은 현재 들어오는 돈이 아니라 그 층까지 채웠을 때의 금액이었다.
경매 물건을 볼 때도 수익 계산은 늘 마지막에 다시 한다. 일반 매매라고 다를 이유가 없다. 건물은 낙찰받거나 잔금을 치르는 순간부터 내 돈이 나간다. 임차인이 언젠가 들어올 것이라는 기대는 그날의 이자를 대신 내주지 않는다.
월세 1,200만 원이라는 말부터 확인했다
그 물건의 실제 월 임대료는 약 900만 원이었다. 연간 1억 800만 원이다. 반면 광고에 적힌 1,200만 원을 12개월로 곱하면 1억 4,400만 원이다. 같은 건물인데 연간 수입 차이가 3,600만 원 난다. 공실이 언제 채워질지 모르면 저는 현재 들어오는 900만 원으로 먼저 계산한다.
여기서 끝도 아니다. 관리비를 임대료에 섞어 표시했는지, 부가가치세를 포함한 금액인지, 임차인이 최근 몇 달간 차임을 제때 냈는지도 봐야 한다. 임대차계약서의 월세와 실제 입금액이 다를 때가 있다. 관리비 중 건물주가 부담하는 부분도 있다. 중개인이 준 표 한 장으로는 이 차이가 보이지 않는다.
가령 연간 임대료 1억 800만 원에서 공용부 전기료, 보험료, 소규모 수선비 등으로 1,800만 원을 잡으면 9,000만 원이 남는다. 대출 20억 원의 금리를 연 5%로 가정하면 이자만 1억 원이다. 이 경우 세금과 원금 상환을 넣기도 전에 연간 1,000만 원이 부족하다. 실제 대출 가능액과 금리는 물건과 매수인에 따라 달라지지만, 이 정도 계산은 계약 전에 종이에 적어볼 수 있다.
건물주가 바뀌어도 임차인은 그대로 남는다
임대차계약서를 받아보니 1층 임차인의 계약 기간이 아직 남아 있었다. 매수 후 직접 쓰거나 임대료를 바로 올릴 생각이었다면 여기서 계획이 틀어졌을 것이다. 상가건물 임대차보호법상 요건을 갖춘 임차인이 있는 건물을 사면 새 소유자가 임대인의 지위를 승계한다. 계약갱신요구권도 최초 임대차기간을 포함해 최대 10년 범위에서 문제 될 수 있다. 계약서에 적힌 종료일만 보고 ‘그날 비워준다’고 계산하면 위험하다.
저는 호실별로 보증금, 월세, 계약 시작일과 종료일, 갱신 이력, 차임 연체 여부를 따로 적는다. 매매 때 보증금을 매매대금에서 어떻게 처리할지도 확인한다. 보증금 2억 원을 공제받아 잔금을 적게 치렀다면, 그 돈은 수익이 아니다. 나중에 임대차가 끝날 때 돌려줘야 할 돈이다. 건물의 등기사항증명서에는 드러나지 않는 임차 관계가 있으니 임대차계약서와 실제 점유 현황을 함께 봐야 한다.
권리분석에 익숙하다고 이 부분을 대충 넘기면 오히려 방심하기 쉽다. 경매에서는 말소기준권리와 인수 여부를 따지지만, 일반 매매에서는 기존 계약을 어떤 조건으로 이어받는지가 현금 흐름에 바로 닿는다. 매도인이 말한 임대 조건과 임차인이 가진 계약서가 다르면, 계약금부터 넣을 일이 아니다.
계단을 올라가 보니 수선비가 보였다
그날 현장에서는 옥상 방수 흔적과 계단실 천장 얼룩이 눈에 걸렸다. 비 오는 날이 아니어서 실제 누수인지는 단정할 수 없었다. 그래도 수리 이력과 견적을 요청할 이유는 충분했다. 작은 건물은 큰 설비 하나가 고장 나도 한 해 임대수익을 크게 깎는다. 엘리베이터가 있다면 점검 기록, 없다면 높은 층의 임대 경쟁력도 살펴야 한다.
건축물대장과 현장도 맞춰봤다. 대장상 용도와 실제 사용이 다른 공간은 없는지, 위반건축물 표시가 있는지, 옥상이나 주차장을 임의로 막아 쓰고 있지는 않은지 보는 것이다. 이런 문제를 발견하면 ‘나중에 고치면 되겠지’로 넘기기보다 시정 가능 여부와 비용을 먼저 확인한다. 은행 심사나 다음 매수인의 판단에도 영향을 줄 수 있다.
시세는 인근 매물의 호가보다 실제 거래 사례가 더 도움이 된다. 다만 같은 동네에서 팔린 건물이라도 대지 면적, 도로 접면, 준공 연도와 임대 상태가 다르다. 저는 국토교통부 실거래 자료를 보고 주변 중개업소에도 묻지만, 숫자를 그대로 가져와 평당 가격 하나로 맞추지는 않는다. 건물 앞에서 20분만 서 있어도 점심시간 유동인구와 저녁의 분위기가 달라지는 곳이 있다.
계약서에는 확인한 숫자를 남겼다
계약 직전에는 대출 상담 결과, 취득 관련 세금, 중개보수, 등기 비용, 예상 수선비를 한 장에 적는다. 상가 건물이 포함된 거래라면 건물분 부가가치세 처리도 계약 구조에 따라 달라질 수 있어 세무사와 확인한다. 매수 후 매각까지 생각한다면 보유 기간의 세금과 매도 비용도 빠뜨릴 수 없다. 예상 수익률이 비용 몇 항목을 넣는 순간 사라지는 물건은 생각보다 많다.
임대차 현황표를 계약서에 붙이고, 보증금과 미납 차임, 관리비 정산 기준을 매도인과 맞춰두는 편이 낫다. 수선이 필요한 부분은 누가 언제 처리할지도 적어야 한다. 잔금 전에 등기사항증명서를 다시 확인하고, 금융기관에는 매매계약서와 임대차 자료를 보여준 뒤 대출 조건을 구체적으로 확인한다. ‘대출은 될 겁니다’라는 말만 믿고 날짜를 잡았다가 잔금일에 자금이 모자라면 선택지가 급격히 줄어든다.
그 물건은 결국 제가 제시할 수 있는 가격과 매도인이 원하는 가격의 차이가 커서 계약하지 않았다. 월세표만 봤을 때는 아쉬웠지만, 실제 입금액과 이자, 비어 있는 층의 수선비를 적고 나니 마음이 차분해졌다. 꼬마빌딩매매는 건물의 크기보다 매달 남는 돈과 앞으로 떠안을 약속을 정확히 보는 일이 더 어렵다.
