분양대행사 말만 믿고 계약할 뻔한 날

얼마 전 미분양 아파트 현장을 둘러보다가 계약서를 펴기도 전에 계산기를 먼저 두드린 적이 있습니다. 분양대행사 직원은 최초 분양가보다 3천만 원 낮아졌고, 잔금대출도 어렵지 않다고 했습니다. 경매 물건을 볼 때도 가장 경계하는 말이 있습니다. ‘이 정도면 남는다’는 말입니다. 그날도 할인액보다 제가 실제로 내야 할 돈이 먼저 궁금했습니다.

분양대행사는 누구 대신 말하는가

분양대행사는 현장에서 물건을 설명하고 계약 절차를 안내합니다. 하지만 상담한 직원, 분양대행사, 계약서에 적힌 공급 주체가 같은 사람은 아닙니다. 그래서 저는 설명을 들은 뒤 계약서 첫 장의 공급 주체부터 확인합니다. 할인이나 무상 옵션을 약속한 사람이 누구인지, 그 약속을 계약서에 반영할 권한이 있는지도 묻습니다.

주택공급에 관한 규칙은 일정한 주택 공급 업무를 분양대행자가 맡는 경우를 정하고, 사업주체의 감독도 규정합니다. 그렇다고 현장 직원의 말 한마디가 곧 계약 조건이 되는 것은 아닙니다. ‘발코니 확장 무료’, ‘잔금 때 현금 지원’ 같은 제안을 들었다면 공급 주체가 확인한 문서에 대상 동·호수, 금액, 지급 시점과 조건이 적혀 있어야 합니다. 명함 뒷면의 메모만으로는 큰돈을 걸기 어렵습니다.

3천만 원 할인에 마음이 흔들렸던 계산

그날 본 물건은 최초 분양가가 3억 9천만 원, 제시받은 가격이 3억 6천만 원이었습니다. 직원은 근처 거래 가격을 3억 8천만 원이라고 설명했습니다. 숫자만 들으면 계약하는 순간 2천만 원이 남는 듯합니다. 그런데 제가 확인한 최근 거래는 층과 방향이 달랐고, 비슷한 조건의 매물은 그 가격에 아직 팔리지 않고 있었습니다. 호가와 실제로 팔린 가격도 섞여 있었습니다.

제 계산표에는 취득 관련 세금과 등기 비용 예상액 500만 원, 대출 이자와 보유 비용 700만 원, 나중에 팔 때 들 중개비와 기타 비용 300만 원을 먼저 넣었습니다. 모두 가정치였지만 합계가 1천500만 원입니다. 3억 8천만 원에 판다고 해도 장부상 차이는 500만 원뿐이었습니다. 매도가가 1천만 원만 내려가도 손실로 바뀝니다. 실제 세금은 취득자의 주택 수와 물건 조건 등에 따라 달라지니, 이 숫자를 그대로 다른 물건에 옮겨 쓰면 안 됩니다.

대출도 마찬가지입니다. ‘대출 가능’과 ‘내 명의로 필요한 날짜에 필요한 금액이 실행됨’은 다릅니다. 저는 금융기관에 소득, 기존 대출, 담보 평가, 잔금일을 넣고 확인하기 전에는 대출금을 확정 수입처럼 적지 않습니다. 경매에서는 낙찰가를 낮게 써도 잔금 마련에 실패하면 손해가 납니다. 일반 분양 계약 역시 잔금 계획 없이 계약금부터 보내면 곤란해집니다.

계약금 보내기 전 확인한 네 가지

첫째는 계약 상대방입니다. 입주자모집공고와 공급계약서에 적힌 사업 주체, 분양대금 납부 계좌의 예금주를 맞춰 봅니다. 직원 개인 계좌로 예약금부터 보내 달라는 요청을 받으면 그 자리에서 송금하지 않습니다. 계약을 진행한다면 공급 주체가 안내한 납부 방법을 직접 확인하고 입금 기록을 남깁니다.

둘째는 할인 조건입니다. ‘오늘만 이 가격’이라는 말보다 어느 동·호수에 얼마를 할인하고, 옵션 비용을 누가 부담하며, 추가로 내야 할 돈이 있는지가 중요합니다. 광고 이미지와 구두 설명이 다르면 계약서에 적힌 내용을 기준으로 다시 계산합니다. 약속이 문서에 들어가지 않는다면 그 혜택은 제 계산표에서도 뺍니다.

셋째는 해제 조건입니다. 계약 후 마음이 바뀌거나 대출이 예상보다 적게 나오면 계약금을 돌려받을 수 있다고 단정하면 안 됩니다. 계약서의 해제 사유, 위약금, 납부 일정부터 읽어야 합니다. 특히 ‘대출 안 나오면 취소해 드린다’는 말을 들었다면 어떤 대출을 얼마까지, 언제 확인하고, 누가 어떤 절차로 환급하는지 문서로 받아야 판단할 수 있습니다.

넷째는 물건의 상태와 권리입니다. 이미 준공된 물건이라면 건축물대장과 등기사항을 확인하고, 실제 동·호수의 누수·하자·점유 상태도 봅니다. 준공 전이라면 예정된 입주 시기와 지연 시 계약상 처리 방식을 읽습니다. 경매에서 매각물건명세서를 놓치면 곤란하듯, 분양에서는 모집공고와 공급계약서의 작은 문장이 비용으로 돌아올 수 있습니다.

현장을 나오면서 남긴 숫자

그날 저는 계약하지 않았습니다. 분양대행사 직원이 불친절해서가 아닙니다. 제 비용을 넣고 나니 기대했던 차익이 너무 얇았고, 설명받은 할인 조건 일부가 계약서에서 바로 확인되지 않았습니다. 다른 사람이 실거주 목적으로 산다면 판단이 다를 수 있습니다. 다만 투자라면 ‘얼마나 깎였나’보다 ‘내 돈이 얼마 들어가고, 어느 가격에 실제로 팔 수 있나’를 먼저 봐야 합니다.

경매 입찰장에서도 가장 아까운 물건은 낙찰을 놓친 물건이 아니었습니다. 서류 한 장을 덜 읽고 들어갔으면 손실을 봤을 물건이었죠. 분양 현장에서도 계약서를 덮고 돌아올 수 있는 여유가 투자자의 돈을 지켜준다고 생각합니다.