강남빌딩매매 현장에 가봤더니 가격보다 먼저 보인 것
강남에서 빌딩을 보러 다니다 보면 처음엔 주소가 눈에 들어옵니다. 역에서 몇 분인지, 어느 대로변인지부터 묻게 되죠. 저도 그랬습니다. 그런데 경매 물건을 검토하며 여러 번 배운 건, 같은 동네에서도 건물마다 돈이 새는 곳이 다르다는 사실입니다. 강남빌딩매매는 이름값만 믿고 들어가기엔 확인할 숫자와 서류가 많습니다.
매매가 80억 원보다 월세 3천만 원이 먼저였다
한 건물을 검토한다고 가정해 보겠습니다. 매매가는 80억 원, 임차인이 내는 월세 합계는 3천만 원입니다. 연 임대료 3억 6천만 원을 매매가로 나누면 4.5%가 나옵니다. 중개 현장에서 듣기 좋은 숫자입니다. 하지만 이건 비용을 하나도 빼지 않은 단순 계산입니다.
여기서 월세 600만 원을 내는 층 하나가 비면 연 임대료는 2억 8,800만 원으로 줄어듭니다. 같은 방식으로 계산한 비율도 3.6%가 됩니다. 새 임차인을 구할 때까지 관리비를 누가 부담하는지, 원상복구에 얼마가 드는지에 따라 손에 남는 돈은 더 달라집니다. 저는 임대료 합계보다 각 층의 계약 종료일과 실제 입금 내역을 먼저 봅니다.
보증금도 따로 적습니다. 잔금에 보탤 수 있는 돈처럼 계산하면 위험합니다. 임차인이 나갈 때 돌려줘야 할 채무이기 때문입니다. 매도인이 건넨 임대차계약서와 임대료 입금 내역, 미납 관리비 자료를 대조해야 합니다. 숫자가 맞지 않으면 그 차이가 해소되기 전까지 수익률 계산을 멈추는 편이 낫습니다.
같은 강남이라도 땅의 쓰임은 달랐다
시세를 볼 때는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 인근 상업·업무용 거래를 찾습니다. 다만 거래금액 하나만 옆에 놓고 비교하지는 않습니다. 대지면적, 접한 도로의 폭, 모서리 위치, 건물 연식과 현재 임대 상태가 다르면 가격 차이를 설명할 수 없기 때문입니다. 공개 자료만으로 정확한 필지나 건물 상태를 특정하기 어려운 거래도 있어 중개 자료와 현장 확인을 함께 씁니다.
직접 걸어보면 서류에서 안 보이던 장면이 나옵니다. 점심에는 사람이 몰리는데 저녁엔 거리가 조용한 곳이 있고, 큰길에서 가까워 보여도 골목 진입이 불편한 곳도 있습니다. 저는 평일 점심과 저녁에 한 번씩 가서 공실 간판, 배달 차량의 정차 위치, 건물 출입 동선을 봅니다. 임차인이 계속 장사할 자리인지 가늠하는 데 도움이 됩니다.
증축이나 용도 변경을 기대하며 값을 더 주는 경우엔 더 조심합니다. 건축물대장의 면적과 용도, 위반건축물 표시를 확인하고 토지이음에서 용도지역과 지구단위계획을 확인합니다. 남아 보이는 용적률이 곧바로 새로 지을 수 있는 면적은 아닙니다. 도로, 높이, 주차 기준과 현재 건물 구조까지 검토해야 하므로, 그 기대 수익은 건축사 검토 전에는 매입 근거로 잡지 않습니다.
경매라면 임차인 한 명이 계산을 바꾼다
강남 빌딩이 경매에 나오면 감정가보다 낮은 최저가가 먼저 눈을 끕니다. 하지만 입찰 전에는 법원이 제공하는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 나란히 펼칩니다. 등기부의 권리 순서와 실제 점유자가 일치하는지, 매수인이 인수할 권리가 있는지 확인하기 위해서입니다. 서류에 적힌 임차인 수와 현장에서 영업 중인 점포 수가 다르면 그대로 넘기지 않습니다.
상가 임차인의 권리는 계약서 날짜만으로 판단하기 어렵습니다. 건물을 인도받은 시점, 사업자등록 신청 시점, 확정일자, 배당요구 여부를 사건별로 확인해야 합니다. 국가법령정보센터의 상가건물 임대차보호법도 건물 인도와 사업자등록 신청에 따른 대항력, 확정일자에 따른 우선변제권을 구분합니다. 선순위 임차인의 보증금이 얼마 남을지 모른다면 입찰가를 먼저 쓰지 않습니다.
명도 역시 비용 항목입니다. 영업 중인 점포가 여럿인 건물이라면 각 임차인의 계약과 점유 상태를 따로 봐야 합니다. 협의 기간이 길어지면 계획했던 공사와 신규 임대 일정도 밀립니다. 현장에서는 ‘낙찰받고 나서 이야기하면 된다’는 말을 듣기도 하지만, 저는 그 기간 동안의 이자와 공실 비용을 입찰 전에 계산합니다.
대출 가능액보다 잔금 뒤 현금이 중요했다
앞의 80억 원 사례에서 대출 40억 원에 연이율 5%를 가정하면 연 이자는 2억 원입니다. 월세가 모두 들어와도 연 임대료 3억 6천만 원에서 이자만 빼면 1억 6천만 원입니다. 여기에 취득 관련 세금, 중개보수, 수선비, 보유세와 공실 비용이 들어갑니다. 원금 상환이 있는 대출이라면 매달 필요한 현금은 더 커집니다.
대출은 상담 때 들은 한도와 실제 실행 조건이 다를 수 있습니다. 저는 계약이나 입찰 전에 금융기관에 담보 평가, 자기자금, 금리와 상환 방식, 잔금일에 맞춘 실행 가능 여부를 확인합니다. 경매라면 낙찰 뒤 잔금 기한이 정해지므로 자금 계획이 틀어졌을 때의 부담도 큽니다. 세금은 매수 주체와 건물 구성에 따라 달라질 수 있어 해당 거래 조건으로 별도 확인합니다.
강남빌딩매매를 검토할 때 제가 끝까지 남겨 두는 질문은 단순합니다. 임차인 한 명이 나가고, 예상보다 공사가 커지고, 대출 조건이 낮아져도 이 건물을 감당할 수 있는가. 그 계산을 통과한 물건이라야 좋은 주소가 제게도 좋은 투자처가 됩니다.
