원룸단기임대 수익을 계산해봤더니 빠진 돈이 많았다
경매 현장에서 원룸을 볼 때마다 듣는 말이 있습니다. “월세보다 원룸단기임대가 훨씬 남아요.” 출장자나 이사 날짜가 어긋난 사람에게 몇 주씩 빌려주면 빈방 없이 돌릴 수 있다는 얘기죠. 실제로 수요가 있는 동네도 있습니다. 그런데 입찰가를 정할 때 그 말만 믿으면 곤란합니다. 방이 비는 기간, 사람을 바꿔 받을 때 드는 비용, 지금 사는 사람의 권리까지 계산해야 비로소 숫자가 나옵니다.
한 달 요금에 12를 곱하니 수익이 커 보였다
예를 들어 장기 월세가 보증금 500만 원에 월 55만 원인 원룸을 생각해봅시다. 단기임대로 한 달 85만 원을 받을 수 있다는 광고를 보면 차이가 월 30만 원입니다. 이 숫자만으로 낙찰가를 올리는 분을 입찰장에서 봤습니다. 그런데 85만 원은 매달 확정되는 돈이 아닙니다.
두 달에 한 번씩 손님이 바뀌고, 그 사이 평균 닷새가 빈다고 가정해보죠. 단순히 30일 기준으로 잡아도 공실 때문에 월평균 매출이 약 78만 원으로 내려갑니다. 여기에 매번 청소·세탁비 7만 원, 소모품 2만 원이 든다면 월평균 비용은 4만 5천 원입니다. 예약을 받는 데 드는 수수료나 광고비, 전기·가스·인터넷, 가구와 가전 수리비는 아직 넣지도 않았습니다. 55만 원과 85만 원의 차이를 그대로 순이익으로 보면 안 되는 이유입니다.
동네 수요도 나눠서 봅니다. 대학가라면 학기 시작 전후에 문의가 몰리고, 병원 근처라면 보호자 체류 수요가 있을 수 있습니다. 하지만 한 건물의 광고가 많다는 사실만으로 실제 계약이 잘 된다는 뜻은 아닙니다. 저는 주변 중개업소에 최근 계약 기간과 실제 체결 금액을 묻고, 비슷한 면적·층·옵션의 장기 월세도 같이 확인합니다. 높은 단기 요금 한 건보다 비는 달에 받을 수 있는 장기 월세가 입찰가를 지탱해줍니다.
단기 계약이라는 말로 임차인의 권리가 사라지지 않는다
경매 물건에 ‘단기 거주자’라고 적혀 있으면 금방 비워줄 사람으로 받아들이기 쉽습니다. 저는 그 표현부터 의심합니다. 누가 언제 들어왔고, 누구와 어떤 계약을 맺었으며, 보증금을 얼마 냈는지 따로 확인해야 합니다. 현황조사서의 점유 내용과 매각물건명세서, 등기부, 전입 관련 자료를 맞춰 봐도 빈칸이 남을 수 있습니다. 현장에서는 우편물이나 초인종 이름도 보되, 그것만으로 계약 관계를 단정하지 않습니다.
주택임대차보호법상 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 임차인은 일정한 요건 아래 대항력을 주장할 수 있습니다. 또 주택 임대차를 2년보다 짧게 약정했다고 해서 임대인이 계약 기간이 끝난 날 무조건 퇴거를 요구할 수 있는 것도 아닙니다. 법은 원칙적으로 2년으로 보고, 임차인은 짧게 정한 기간의 효력을 주장할 수 있습니다. ‘한 달 계약’이라는 문구 하나로 낙찰 후 명도 일정이 확정되지는 않는다는 얘기입니다.
특히 입찰 전에는 말소기준권리보다 앞선 임차인이 있는지, 배당으로 보증금을 전부 돌려받을 수 있는지부터 따집니다. 보증금 일부를 낙찰자가 떠안을 가능성이 있으면 수익표가 통째로 바뀝니다. 계약서나 전입 기록이 서로 맞지 않으면 저는 시간을 더 들입니다. 확인되지 않은 보증금과 점유 관계를 ‘아마 괜찮겠지’ 하고 입찰가에 반영한 적은 없습니다.
낙찰 뒤 바로 사람을 받을 수 있는 방인가
단기임대를 하려는 분은 낙찰 다음 달 매출부터 적는 경우가 있습니다. 하지만 잔금 납부, 기존 점유자와의 협의, 수리, 가구 반입까지 시간이 걸립니다. 오래된 원룸은 사진에서 멀쩡해 보여도 입실 전 바꿔야 할 것이 꽤 나옵니다. 곰팡이 냄새, 약한 수압, 작동은 하지만 시끄러운 에어컨 같은 문제는 며칠 머무는 사람에게도 바로 불만이 됩니다.
제가 입찰가를 적을 때는 첫 임대료를 받을 때까지의 기간을 따로 잡습니다. 예컨대 낙찰 뒤 두 달이 지나서야 방을 내놓을 수 있다면 그동안의 대출이자와 관리비는 운영비가 아니라 취득 과정의 비용입니다. 여기에 취득세, 등기 비용, 수리비, 필요한 가구·가전 구입비를 더합니다. 경락잔금대출도 희망하는 비율이 그대로 나오는 게 아니니, 입찰 전에 금융기관에 해당 물건의 대출 가능액과 금리를 확인해야 합니다.
명도비 역시 ‘얼마면 나가겠지’ 하고 고정해두기 어렵습니다. 점유자의 권리와 보증금 반환 관계에 따라 협의 방향이 달라집니다. 그래서 저는 명도 일정이 불확실한 물건이라면 단기임대의 높은 요금보다 보수적인 장기 월세를 기준으로 가격을 잡습니다. 단기 운영이 가능해지면 그때 생기는 추가 수입으로 봅니다.
운영 방식부터 정해야 숫자가 맞는다
원룸단기임대라는 이름 아래에도 운영 방식은 여러 가지입니다. 일정 기간 주거용으로 빌려주는 계약인지, 여러 손님을 짧게 받으며 침구 교체와 청소 같은 서비스를 제공하는 영업인지에 따라 검토할 사항이 달라집니다. 숙박업에 해당하는 방식이라면 공중위생관리법상 신고와 시설 기준을 살펴야 합니다. 건물 용도와 관리규약도 함께 확인합니다. 광고에 ‘단기임대’라고 적었다고 운영 방식의 법적 성격이 정해지는 건 아닙니다.
계약할 때는 기간과 요금만 적지 않습니다. 공과금 부담, 퇴실 청소비, 파손 확인 방법, 보증금 반환 시점, 중도 퇴실 조건을 분명히 적어둡니다. 입실할 때 방 상태를 함께 확인하고 사진을 남기면 나중에 감정 소모가 줄어듭니다. 다만 이런 약정도 법에서 보장하는 임차인의 권리보다 앞설 수는 없습니다.
원룸단기임대는 수요가 맞으면 괜찮은 선택입니다. 저도 역세권 원룸을 볼 때 가능성을 계산합니다. 다만 입찰장에서는 가장 비싼 한 달 요금이 아니라, 방이 비고 수리비가 나가도 감당할 수 있는 가격을 씁니다. 낙찰받은 방을 오래 보유하게 되는 사람은 결국 광고를 올린 사람이 아니라 그 가격을 적어낸 사람입니다.
