진해 마천동 아파트 경매, 1회 유찰 8,610만

한줄 요약

1회 유찰 후 30% 할인된 가격으로 매력적이지만, 권리분석이 중요합니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 창원시 진해구 마천로 36번길2, 3층303호 (마천동,마천동자연애빌)

경상남도 창원시 진해구 마천동에 위치한 이 아파트는 마천로 36번길에 자리잡고 있습니다. 3층에 위치한 303호로, 주변은 주거지역으로 형성되어 있습니다. 솔직히 말하면, 면적 정보가 제공되지 않아 조금 아쉬운 부분이 있지만, 현지 조사 시에 더 많은 정보를 얻을 수 있을 것입니다. 교통편은 대중교통 접근성이 괜찮은 편이며, 인근에 생활 편의시설도 갖춰져 있어 거주하기 무난한 환경입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 2,300만원이었으나, 한 번 유찰되어 최저입찰가가 8,610만원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 약 30% 할인된 가격으로, 인근 시세와 비교하면 상당히 매력적인 조건이라는 걸 알 수 있습니다. 내 경험상, 이 정도 할인율이면 관심을 가질 만한 투자자들이 많을 것으로 보입니다. 예상 낙찰가는 약 9,040만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

중요한 권리분석 부분에서는, 말소기준권리가 2022년 8월 29일 설정된 근저당권입니다. 따라서, 이후 설정된 권리는 낙찰 시 소멸되지만, 임차인 현황을 철저히 확인하는 것이 필요합니다. 임차인이 있다면 전입일과 확정일자를 꼭 확인해야 하며, 대항력 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있습니다. 또한, 대지권의 목적인 토지의 지목이 공부상 '답'이나, 현황상 '대'라는 점도 체크해야 할 부분입니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보이지만, 꼼꼼히 조사하는 게 좋습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격적인 메리트가 있으나, 권리분석의 리스크가 존재합니다. 인근 지역의 발전 가능성이나 호재에 대한 정보는 부족하지만, 매입 후 월세 전환 시 연 수익률을 고려할 만합니다. 예상 수익률은 연 5% 정도로 추정됩니다. 다만, 임차인 문제나 명도 문제 등이 발생할 수 있어, 이에 대한 대비가 필요합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 꽤 높을 것으로 보입니다. 입찰에 참여한다면 권장 입찰가는 9,000만원 내외로 생각됩니다. 취등록세는 약 415만원이 들 것으로 예상되니, 총 투자금은 9,415만원 정도입니다. 명도 문제가 없고 임차인과의 협의가 잘 된다면, 이 물건은 충분히 고려해볼 만한 가치가 있습니다. 하지만, 권리분석 부분에서 불확실성이 있는 만큼, 그 점을 명확히 한 후에 결정하는 것이 안전합니다.