진해 장천동 빌딩 경매, 12회 유찰 4,780만

한줄 요약

솔직히 말하면, 12회나 유찰된 이 빌딩은 저렴한 가격이 매력적이지만 그만큼 리스크도 큰 물건입니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 창원시 진해구 행암로 12, 3층310호 (장천동,장천동엠에스빌딩)

이 물건은 경상남도 창원시 진해구 장천동에 위치한 장천동엠에스빌딩 내의 3층 310호입니다. 위치상으로는 창원시 내에서 접근성이 나쁘지 않지만, 건물의 구조가 동측과 서측에서 층수가 다르게 보이는 특이한 환경입니다. 이런 점이 입찰자들에게 혼란을 줄 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 7억 9,500만원이지만, 현재 최저가가 4,780만원으로 감정가의 6% 수준입니다. 인근 상업용 부동산 시세와 비교하면 엄청난 할인율이지만, 솔직히 12번 유찰됐다는 점은 뭔가 문제가 있을 가능성을 시사합니다. 예상 낙찰가는 5,019만원 전후로 생각됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 8월 30일 설정된 근저당권입니다. 이 물건의 특이점은 임차인 현황을 정확히 확인해야 한다는 점입니다. 등기부와 현황조사서에서 임차인의 전입일과 확정일자를 확인해 대항력을 평가하는 것이 중요합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성도 배제할 수 없으니 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

이 물건의 가장 큰 매력은 최저입찰가입니다. 하지만, 솔직히 말해서 12회 유찰된 빌딩은 그만큼 리스크가 크다는 의미일 수 있습니다. 예상 수익률을 따져봐도, 월세 전환 시 기대할 수 있는 수익률이 높다면 고려해 볼 만하지만, 명도 문제나 기타 악재가 없는지를 철저히 검토해야 합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 입찰자들이 12회 유찰을 통해 관망하고 있는 상태이기 때문입니다. 권장 입찰가는 최저가에 조금 더 여유를 둔 5천만원 초반대가 적당하다고 봅니다. 취등록세는 약 230만원 정도로 예상되니 총 투자금은 5천만원 후반대가 됩니다. 이 물건은 리스크가 크지만, 명확한 전략이 있다면 한번쯤 도전해 볼 만한 가치가 있습니다.