단기월세 놓으려던 낙찰집에서 먼저 본 것
얼마 전 경매로 나온 소형 아파트를 보러 갔습니다. 역에서 가까워 단기월세를 놓으면 수요가 있겠다는 생각이 들었죠. 그런데 현관 앞에서 먼저 눈에 들어온 건 위치가 아니라 우편함에 쌓인 고지서와 사용 흔적이었습니다. 누가 살고 있는지 확인되지 않은 집의 월세부터 계산하면 순서가 거꾸로 됩니다.
월세를 받기 전에 그 집을 비울 수 있나
경매 물건을 단기월세용으로 볼 때 저는 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서를 먼저 펼칩니다. 세입자가 있다면 계약 기간보다 점유 시작일, 전입일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 더 급합니다. 서류에 적힌 내용만 믿고 끝내지도 않습니다. 현장을 찾아 점유자가 실제 누구인지 살피고, 확인되지 않은 부분은 입찰가에 반영하거나 응찰을 접습니다.
주택임대차보호법상 주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인은 그다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있습니다. 확정일자까지 갖추면 배당에서 우선변제권을 따질 수 있고요. 경매에서는 선순위 임차인의 보증금이 배당으로 전부 갚아지는지에 따라 매수인이 부담할 돈이 달라질 수 있습니다. ‘낙찰받으면 기존 세입자는 나가겠지’ 하고 계산한 단기월세 수익표는 여기서 틀어집니다.
명도에도 시간이 듭니다. 잔금을 치른 다음 바로 사진을 찍고 손님을 받을 수 있다는 가정은 위험합니다. 이사 일정 협의가 길어지거나 수리할 곳이 뒤늦게 드러나면 첫 월세는 한두 달씩 밀릴 수 있습니다. 대출이자는 그동안에도 나갑니다.
한 달 월세가 높아도 손에 남는 돈은 다르다
가령 일반 월세로 매달 85만 원을 받을 수 있는 집이 있다고 해보죠. 단기월세 광고에는 120만 원을 올릴 수 있을 것 같습니다. 숫자만 보면 1년에 420만 원 차이입니다. 하지만 12개월을 모두 채우는 집과 10개월만 채우는 집을 비교하면 이야기가 달라집니다.
일반 월세가 12개월 이어지면 연 임대료는 1,020만 원입니다. 단기월세가 10개월 채워지면 1,200만 원이고요. 여기서 회당 청소비 6만 원을 10번 내면 60만 원, 임대인이 부담하는 공과금과 소모품을 연 120만 원, 중개나 모집 비용을 120만 원, 잦은 사용에 따른 수선비를 60만 원으로 잡으면 840만 원이 남습니다. 모두 설명을 위한 가정값입니다. 취득세와 보유세, 대출이자까지 넣기 전인데도 월세 차이만 보고 기대한 금액과는 벌써 거리가 있습니다.
그래서 시세를 조사할 때는 올라온 광고 금액만 보지 않습니다. 비슷한 면적과 상태의 집이 실제로 얼마나 오래 비어 있는지, 관리비를 누가 내는지, 가구와 가전을 어느 수준까지 갖춰야 하는지 같이 봅니다. 한 번 공실이 나면 새 입주자를 찾고 청소하는 시간까지 비용입니다. 이 부분을 빼면 높은 월세가 높은 수익처럼 보입니다.
‘짧게 살 테니 보호받지 못한다’는 말은 위험하다
단기월세 계약서를 쓴다는 이유만으로 세입자의 권리가 사라지는 건 아닙니다. 주택임대차보호법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우 적용하지 않는다고 정합니다. 중요한 말은 ‘명백한 경우’입니다. 계약서 제목이나 기간만 보고 모든 단기 거주를 일시사용으로 단정할 수 없습니다. 실제 거주 방식과 계약 내용을 함께 봐야 합니다.
낙찰 후 새 임차인을 받을 때도 보증금, 월세, 관리비 부담, 입주일, 퇴실일, 원상회복 범위를 계약서에 분명히 적습니다. 보증금을 적게 받는다고 분쟁까지 작아지는 건 아니더군요. 퇴실 당일 벽지 손상이나 남은 공과금을 두고 다투면 다음 입주 일정도 흔들립니다. 가구 상태는 입주 전 사진으로 남겨 두는 편이 좋습니다.
여러 사람을 며칠 단위로 계속 받으려는 계획이라면 운영 방식도 별도로 확인해야 합니다. 일반적인 주택 임대와 숙박 영업은 같은 말이 아닙니다. 건물 용도와 관리규약, 해당 지역에서 필요한 절차를 관할 지자체에 확인한 뒤 수익을 계산해야 합니다.
입찰가에는 공실 기간까지 넣는다
제 입찰 메모에는 예상 월세 옆에 첫 임대 가능일을 적습니다. 명도에 걸릴 시간, 수리 기간, 가구를 들이는 날짜를 지나서야 임대료가 들어오기 때문입니다. 예를 들어 잔금 후 두 달간 임대를 못 한다면 월 120만 원짜리 집에도 시작부터 240만 원의 빈 기간이 생깁니다. 여기에 대출이자와 관리비를 더하면 입찰가를 낮춰야 할 이유가 분명해집니다.
세금도 낙찰 전에 따져야 합니다. 취득 단계의 비용은 물론, 월세 수입에 대한 과세 여부는 보유 주택 수와 주택 조건 등에 따라 달라집니다. 국세청 안내를 기준으로 본인 상황을 확인하고 예상 세금을 수익표에 넣어야 합니다. 남들이 받는 단기월세 금액을 그대로 내 수익으로 적어서는 안 됩니다.
단기월세가 잘 맞는 집은 분명 있습니다. 다만 제가 입찰장에서 더 믿는 숫자는 광고 속 최고 월세가 아니라 권리관계를 확인한 뒤, 비는 기간과 운영비를 빼고도 버틸 수 있는 금액입니다. 그 숫자가 납득되지 않는 물건이라면 역 앞의 좋은 위치도 입찰 이유가 되지 않습니다.
