학원매매 물건을 보러 갔다가 장부부터 펼친 이유
학원매매 상담을 받으면 저는 강의실 사진보다 장부를 먼저 봅니다. 책상과 칠판은 눈에 보이지만, 이미 받은 수강료와 앞으로 들어갈 비용은 사진에 안 찍히거든요. 매도인이 말하는 ‘원생 80명’도 그 자체로는 매출이 아닙니다. 이번 달 실제로 수업을 듣고 돈을 낸 학생이 몇 명인지부터 확인해야 합니다.
원생 80명이라는 말에 값을 매기면 위험하다
가령 월 수강료가 25만 원이고 등록생이 80명이라면 월 매출은 2,000만 원처럼 보입니다. 그런데 휴원 중인 학생이 10명, 다음 달 퇴원 예정이 8명이라면 계산이 달라집니다. 할인 수강생과 미납자까지 섞여 있으면 매도인이 보여준 숫자는 더 멀어집니다. 그래서 저는 최근 12개월의 월별 수강생 수, 실제 입금액, 카드 매출, 환불 내역을 나란히 놓습니다. 시험 기간이나 방학 때만 반짝 늘어난 학생을 상시 원생으로 계산하면 권리금이 금세 비싸집니다.
장부를 볼 때는 개인정보를 통째로 넘겨받으려 하지 않습니다. 이름을 가린 월별 집계로 먼저 규모를 확인하고, 계약 단계에서 필요한 자료의 제공 범위와 방식은 따로 정해야 합니다. 학생 명단을 확보했다고 해서 학생이 계속 다니는 것도 아닙니다. 학부모가 믿고 등록한 대상이 학원인지, 원장 개인이나 특정 강사인지가 더 중요할 때가 많습니다.
권리금보다 먼저 선납 수강료를 뺀다
학원매매 가격을 ‘시설비 3,000만 원에 권리금 7,000만 원’처럼 들으면 총 1억 원만 준비하면 될 것 같습니다. 실제로는 보증금, 중개보수, 간판 교체비, 운영자금이 더 필요합니다. 특히 선납 수강료는 매수인이 떠안을 수업 의무와 함께 봐야 합니다. 매도인이 이미 받은 돈으로 매수인이 두 달 동안 수업을 해야 한다면, 그 금액을 누가 부담할지 계약서에 적어야 합니다.
예를 들어 학생 40명이 남은 수업 두 달치를 월 25만 원씩 미리 냈다면 계산상 2,000만 원어치 수업이 남습니다. 이 금액 전부가 곧바로 환불액이라는 뜻은 아닙니다. 수강 시점과 사유에 따라 학원법 시행령의 교습비 반환 기준이 달라집니다. 다만 인수 뒤 교사 급여와 임대료는 매수인 통장에서 나갑니다. 저는 학생별 잔여 수업과 선납액을 확인한 뒤, 인수일을 기준으로 정산할 금액과 이후 환불이 생겼을 때의 부담 주체를 계약서에 분명히 씁니다.
월 순이익도 매도인의 생활비가 빠진 숫자인지 확인합니다. 원장이 직접 가르치던 수업을 매수인이 맡을 수 없다면 대체 강사 급여가 새로 생깁니다. 월매출 2,000만 원에서 임대료 350만 원, 강사 급여 800만 원, 관리비와 광고비 250만 원을 빼면 600만 원입니다. 여기에 원장 수업을 대신할 인건비 300만 원이 필요하면 손에 남는 돈은 300만 원 수준으로 줄어듭니다. 세금과 예상 밖 수리비까지 고려하면 권리금 회수 기간은 처음 들은 이야기보다 길어질 수 있습니다.
임대인과 교육지원청 확인은 계약금보다 앞선다
학원 운영을 넘겨받는 계약과 건물 임대차는 별개입니다. 기존 임차인의 계약서를 받았다고 새 임차인이 같은 보증금과 월세로 계속 쓸 수 있는 것은 아닙니다. 임대인에게 새 임대차 조건을 직접 확인하고, 계약 기간과 관리비, 원상회복 범위도 문서로 받아야 합니다. 민법상 임차권 양도에는 임대인의 동의가 문제 될 수 있으니, ‘전 원장이 알아서 해준다’는 말만 믿고 계약금을 보내기 어렵습니다.
학원설립·운영자가 바뀌면 학원법 시행령상 변경등록 대상입니다. 같은 자리에서 같은 간판을 단다고 절차가 자동으로 끝나지 않습니다. 저는 관할 교육지원청에 현재 등록된 교습과정과 시설 현황을 확인하고, 인수 후 계획한 운영 방식으로 변경등록이 가능한지 묻습니다. 교실을 합치거나 교습과정을 바꿀 생각이라면 시설 기준도 다시 확인해야 합니다. 등록증명서의 내용과 현장의 실제 운영이 다른 학원은 특히 조심합니다.
계약서에는 임대차 계약과 필요한 변경등록을 진행할 수 없는 경우의 처리 방법을 넣습니다. 시설과 비품 목록도 ‘일체’라고 뭉뚱그리지 않고 냉난방기, 책상, 컴퓨터, 교재 재고처럼 품목별로 적습니다. 인수일 전후의 임대료, 강사 급여, 미지급금, 선납 수강료를 어느 쪽이 부담하는지도 날짜를 끊어 써야 나중에 덜 다툽니다.
경매로 학원 자리를 사는 경우는 더 따로 봐야 한다
건물 경매에서 학원이 운영 중인 호실을 낙찰받는 일과 학원매매로 영업을 인수하는 일은 다릅니다. 건물을 샀다고 원생, 강사, 학원 등록이 따라오는 것은 아닙니다. 반대로 기존 학원장이 건물에 계속 남아 있다면 임대차 권리와 점유 문제를 따져야 합니다. 매각물건명세서, 등기사항증명서, 현황조사서에 적힌 내용과 현장 상황을 맞춰 보는 이유가 여기에 있습니다.
저라면 입찰 전에 학원 영업 가치를 낙찰가에 섞지 않습니다. 보증금 인수 가능성, 명도에 걸릴 시간, 공실 기간의 이자와 관리비를 먼저 계산합니다. 학원이 나간 뒤 같은 업종에 임대할 생각이라면 건축물대장상 용도와 관할 교육지원청의 시설 기준도 확인합니다. 기존에 학원이 있었다는 사실만으로 다음 학원도 그대로 들어올 수 있다고 단정하면 곤란합니다.
학원매매는 수강생 숫자가 좋아 보여도 임대차 한 장, 선납 수강료 한 줄에서 수익이 뒤집힙니다. 제가 현장에서 오래 붙잡고 보는 건 화려한 상담 자료보다 입금 내역과 계약 조건입니다. 숫자를 대조해도 가격이 맞고, 인수 뒤 운영할 사람과 자금까지 준비돼 있을 때 비로소 거래를 검토할 만합니다.
