임대사업자 등록 물건에 입찰하려다 멈춘 이유
얼마 전 경매 물건을 보는데 등기부에 ‘민간임대주택’이라는 표시가 눈에 들어왔습니다. 가격은 괜찮아 보였어요. 그런데 초보 투자자라면 이때 입찰가부터 계산하기 쉽습니다. 저는 임대차계약서와 임차인의 보증금부터 다시 확인했습니다. 임대사업자 등록 여부보다 당장 내 돈에 영향을 주는 건 그 집에 사는 사람의 권리였거든요.
임대사업자 등록과 임차인의 권리는 따로 봐야 합니다
‘임대사업자’라는 말부터 헷갈립니다. 세무서에 하는 주택임대업 사업자등록과 지방자치단체에 하는 민간임대주택 임대사업자 등록은 구분해야 합니다. 국세청도 두 등록을 별도로 안내합니다. 집주인이 임대사업자로 등록했다고 해서 임차인에게 대항력이 생기는 것도 아니고, 등록이 말소됐다고 임차인의 보증금 문제가 사라지는 것도 아닙니다.
경매에서는 임차인의 실제 점유, 전입일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 먼저 맞춰 봅니다. 등기부의 선순위 권리와 날짜를 비교하고, 매각물건명세서와 현황조사서에 적힌 내용이 서로 다른지도 봐야 합니다. 특히 선순위 대항력 있는 임차인이 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하면 낙찰자가 남은 보증금 반환채무를 떠안을 수 있습니다. ‘배당요구를 했으니 보증금은 끝났다’고 계산하면 위험합니다.
저도 현장에서는 서류에 적힌 보증금만 믿고 숫자를 확정하지 않습니다. 임차인이 실제로 거주하는지, 계약이 갱신됐는지, 보증금이 바뀌었는지 확인할 수 있는 범위까지 확인합니다. 확인이 안 되면 그 금액은 수익이 아니라 위험으로 계산합니다.
낙찰가가 싸도 보증금을 더하면 얘기가 달라집니다
숫자로 보면 빠릅니다. 아래는 계산 방식을 보여주기 위한 가정입니다. 주변 거래를 확인해 적정 매도가를 3억 6천만 원으로 봤고, 낙찰 예상가가 2억 4천만 원인 빌라가 있다고 칩시다. 겉으로는 1억 2천만 원 차이가 납니다. 그런데 선순위 임차인 보증금 1억 원 중 낙찰자가 떠안을 금액이 1억 원이라면, 집을 확보하는 데 드는 금액은 벌써 3억 4천만 원입니다.
여기에 취득세와 등기 비용, 체납 관리비 중 인수할 수 있는 부분, 수리비, 대출 이자, 매도 비용이 붙습니다. 각각 500만 원, 300만 원, 1천만 원, 700만 원만 잡아도 총 3억 6천5백만 원입니다. 예상 매도가보다 500만 원이 많죠. 실제 세금과 비용은 주택 수, 지역, 물건 상태에 따라 달라집니다. 그래서 제 계산표에는 ‘낙찰가와 시세의 차이’보다 ‘모든 비용을 낸 뒤 남는 돈’이 먼저 적힙니다.
임차인이 배당으로 얼마를 받을지는 배당순위와 매각대금에 따라 달라집니다. 입찰 전에 보증금 전액 인수인지, 일부 인수 가능성인지부터 따져야 하는 이유입니다. 권리관계가 복잡한 물건에서 보증금 한 줄을 추측으로 채우는 건 투자라기보다 내 돈을 걸고 답을 맞히는 일에 가깝습니다.
등록된 집이라면 의무와 말소 상태도 확인합니다
기존 소유자가 지방자치단체에 등록한 민간임대주택이라면 해당 주택의 등록 유형, 임대의무기간, 현재 말소 여부를 관할 지자체에 확인합니다. 등기부의 표시만으로 현재 상태와 남은 기간을 모두 알 수는 없습니다. 임대료 증액 제한이나 임대차계약 관련 의무가 걸린 주택이라면, 임대료를 마음대로 올리는 계획도 수익 계산에서 빼야 합니다. 민간임대주택에 관한 특별법은 임대료 증액을 일정 범위로 제한하고, 계약 또는 직전 증액 후 1년 이내의 재증액도 제한합니다.
여기서 자주 듣는 말이 있습니다. ‘경매로 사면 전 집주인의 임대사업자 의무를 그대로 받나요?’ 일반적인 임대사업자 간 양도에는 지위 승계 규정이 있지만, 경매·공매로 소유권이 넘어가는 경우까지 같은 방식으로 단정하면 안 됩니다. 경매·공매에 따른 소유권 이전은 법령상 별도로 다뤄집니다. 저는 입찰 전에 관할 지자체에 해당 주택의 등록과 말소 처리, 낙찰 후 필요한 절차를 확인합니다. 그 답과 별개로 임차인의 대항력과 보증금 인수 가능성은 다시 분석합니다.
제가 낙찰 후 새로 임대사업자 등록을 할 생각이라면 또 다른 계산이 필요합니다. 등록 가능 여부는 주택 유형과 취득 시점 등에 따라 다르고, 세제 혜택도 등록만 하면 자동으로 붙는 게 아닙니다. 국세청 안내처럼 세무서 사업자등록과 지자체 등록, 주택 요건과 의무기간을 함께 충족해야 적용되는 혜택이 있습니다. 의무를 채우지 못하면 받았던 감면세액과 이자상당액을 납부할 수도 있습니다.
명도 계획은 임차인에게 물어본 뒤 세웁니다
권리분석표에서 임차인을 ‘명도 대상’ 한 줄로 적어 놓으면 현장에서 일이 꼬입니다. 보증금을 못 받은 임차인에게 이사 날짜부터 요구할 수는 없어요. 배당받을 금액과 시점, 낙찰자가 인수할 금액, 실제 이사 의사를 확인해야 협의도 시작됩니다. 이사비를 잡더라도 법으로 당연히 지급해야 하는 돈인지, 원만한 인도를 위해 협의할 비용인지 구분합니다.
임대사업자로 계속 운영할 생각이라면 공실 기간도 봅니다. 월세 80만 원짜리 집이 두 달 비면 160만 원이 빠집니다. 보일러 교체에 150만 원, 중개보수와 대출 이자까지 더해지면 처음 적어 둔 연 수익률은 금방 달라집니다. 경락잔금대출은 낙찰 전 상담을 받아도 실제 한도와 실행 조건을 확인하기 전까지 확정 자금처럼 적지 않습니다.
저는 임대사업자 등록 물건을 무조건 피하지는 않습니다. 다만 등록증보다 임차인의 권리와 보증금, 남은 의무, 낙찰 뒤 현금이 얼마나 묶일지를 먼저 봅니다. 그 네 가지를 서류와 현장에서 확인할 수 없는 물건이라면, 싼 낙찰가도 제게는 싼 가격이 아닙니다.
