토지매매 싸다고 덤볐다가 발길 돌린 날

몇 년 전 지방의 밭 한 필지를 보러 갔다. 사진에는 넓고 반듯한 땅이 담겨 있었다. 매도인이 부른 가격도 주변 매물보다 낮았다. 현장에 도착해 차를 세우려는데, 땅 앞까지 이어진 길이 다른 사람 소유의 좁은 통로였다. 차로 드나들 수 있는지부터 다시 확인해야 했다. 그날은 가격 이야기를 꺼내지 않고 돌아왔다.

경매 물건을 볼 때도 비슷하다. 감정가가 낮거나 여러 번 유찰됐다는 사실만으로 좋은 땅이 되지는 않는다. 토지매매는 땅을 산 뒤 내가 하려는 일을 실제로 할 수 있는지 확인하는 데 시간이 더 든다. 당시 검토했던 항목을 떠올리며, 초보 투자자라면 어디에서 발을 멈춰야 하는지 적어본다. 아래 금액은 계산을 보여주기 위해 바꾼 예시다.

평당 가격보다 먼저 물었던 것

예시로 300평짜리 땅이 1억 2천만 원이라고 해보자. 평당 40만 원이다. 근처에 평당 55만 원 매물이 보이면 마음이 급해진다. 그런데 매물의 호가는 거래가 아니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 주변 토지의 실제 거래를 찾고, 지목과 용도지역, 도로 조건, 거래 시점을 나란히 놓아야 비교가 된다. 같은 마을 땅이라도 건축할 수 있는 조건이 다르면 평당 가격 차이가 클 수 있다.

나는 이 단계에서 매수 목적을 한 문장으로 써둔다. 농사를 지을 건지, 건물을 지을 건지, 몇 년 보유했다 팔 건지. 목적이 흐릿하면 싼 가격에 이유를 붙이기 쉽다. 특히 매도인이 말하는 ‘나중에 개발될 땅’은 확인된 계획과 구분한다. 도로가 날 것이라는 말만 듣고 현재의 진입 조건을 무시하면, 기다리는 동안 이자와 세금부터 나간다.

서류에서 보이는 땅과 현장의 땅

기본으로 보는 것은 등기사항증명서, 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인서다. 등기에서는 소유자와 근저당권, 가압류, 지상권 같은 권리를 확인한다. 토지대장의 면적과 지목을 보고 지적도에서 경계와 도로의 위치를 본다. 토지이음의 토지이용계획 열람으로 용도지역과 행위 제한을 확인한 뒤, 실제로 하려는 건축이나 개발이 가능한지는 관할 지자체 담당 부서에 구체적인 계획을 들고 묻는다. 서류 하나에 ‘가능’이라는 답이 적혀 있지는 않다.

현장에서는 지적도에 표시된 길을 직접 걸어본다. 차가 다닌 흔적이 있어도 그 길이 내 땅의 출입에 필요한 법적 도로인지, 남의 땅을 지나고 있는지 따로 봐야 한다. 건축법에는 대지와 도로의 관계에 관한 규정이 있고 예외도 있다. 그래서 ‘차가 들어가니까 집도 짓는다’고 단정하면 곤란하다. 진입로를 확보해야 한다면 누구와 어떤 권리로 협의할지, 비용은 얼마일지까지 매수 전에 계산해야 한다.

땅의 경계도 눈에 보이는 울타리와 다를 수 있다. 인접 토지의 경작 흔적, 오래된 창고, 배수로가 걸쳐 있다면 매도인의 설명만으로 넘기지 않는다. 필요하면 경계 측량을 검토하고, 점유 중인 사람이나 시설물이 있다면 인도 조건을 계약서에 분명히 적는다. 경매라면 매각물건명세서와 현황조사서도 읽되 현장 확인을 대신할 자료로 여기지 않는다.

농지와 허가구역에서는 계약 전에 한 번 더 멈춘다

예시의 땅처럼 실제 농지라면 농지취득자격증명 발급 가능성을 먼저 확인한다. 농지법상 농지 취득에는 원칙적으로 이 증명이 필요하고 예외도 있다. 지목이 ‘전’이라고 무조건 같은 절차를 밟는다고 단순화할 일도, 밭이니 사서 바로 다른 용도로 쓰면 된다고 생각할 일도 아니다. 현재 이용 상태와 취득 목적을 가지고 농지 소재지 관할 기관에 확인한다. 경매에서는 농지취득자격증명 문제가 매각허가에도 영향을 줄 수 있어 입찰 전에 더 신중해야 한다.

토지거래허가구역 여부도 확인한다. 허가 대상 거래라면 계약 전에 허가 요건과 이용 목적을 따져야 한다. 허가받아 취득한 뒤에도 허가 목적에 따른 이용 의무가 생길 수 있다. 매도인이 ‘다들 그냥 산다’고 해도 그 말은 내 계약을 보호해주지 않는다. 일반 매매라면 허가나 필요한 증명을 얻지 못했을 때의 처리 방식을 계약 단계에서 전문가와 확인하는 편이 낫다.

싸게 사는 계산에 빠지기 쉬운 돈

처음 본 예시로 돌아가 보자. 매매대금 1억 2천만 원에 취득 관련 비용 600만 원, 배수와 평탄화 공사 1천500만 원, 진입로 협의와 정비 비용 1천만 원을 가정하면 투입액은 벌써 1억 5천100만 원이다. 실제 세금과 공사비는 토지와 거래 조건에 따라 달라지므로 이 숫자를 견적처럼 쓰면 안 된다. 여기에 보유 기간의 이자, 재산세, 매도 비용까지 더해야 한다. 빌려서 산다면 대출 가능액과 금리도 계약 전에 금융기관에서 확인해야 한다.

공사비가 아직 불확실하면 나는 수익 계산표에 가장 낙관적인 숫자를 넣지 않는다. 진입로 협의가 실패하거나, 원하는 건축이 어렵거나, 팔 때까지 시간이 길어지는 경우를 각각 적어본다. 그중 하나만 현실이 돼도 버틸 현금이 없다면 가격을 더 깎는 것으로 해결되지 않는다.

그날 봤던 땅도 가격만 보면 아쉬웠다. 그래도 길에 관한 답을 얻지 못한 채 계약금을 보냈다면 싼값에 산 게 아니라 확인할 문제를 떠안은 셈이다. 토지매매에서는 마음에 든 땅을 발견한 날보다, 불편한 질문에 답을 모두 받은 날이 계약하기 좋은 날이라고 생각한다.