부동산등기만 믿고 입찰할 뻔했던 날
몇 년 전 입찰장으로 가는 길에 부동산등기사항증명서를 다시 펼쳤다가 발길을 돌린 적이 있다. 전날 밤에는 근저당권과 압류의 순서만 보고 무난한 물건이라고 생각했다. 그런데 매각물건명세서에 적힌 임차인의 전입일이 내가 표시해 둔 말소기준권리보다 빨랐다. 보증금이 얼마 남을지 확인할 자료도 부족했다. 그날은 입찰표를 쓰지 않았다. 경매에서 부동산등기는 출발점이지만, 거기서 분석을 끝내면 돈이 묶일 수 있다.
표제부부터 보면 엉뚱한 집에 입찰할 일이 줄어든다
등기사항증명서를 열면 보통 갑구와 을구의 권리부터 찾는다. 나도 처음에는 그랬다. 하지만 먼저 볼 곳은 표제부다. 주소, 건물 종류, 면적을 법원 매각 대상과 맞춰야 한다. 아파트라면 동과 호수, 전유부분 면적, 대지권 표시를 확인한다. 다세대주택은 바로 옆 호실도 평면이 비슷해서 사진만 믿으면 헷갈린다.
토지와 건물이 따로 등기된 물건이라면 각각 확인한다. 매각 대상에 토지가 어디까지 포함되는지도 봐야 한다. 현장에서 내가 서 있는 건물과 서류 속 매각 대상이 같은지 확인하는 일이다. 면적이 다르거나 대지권 표시가 예상과 다르면 그 자리에서 이유를 찾는다. 설명이 안 되는 차이를 ‘나중에 확인할 문제’로 넘긴 채 가격부터 쓰지는 않는다.
그다음 갑구에서 현재 소유자와 소유권 이전 내역, 압류·가압류·가처분·가등기를 본다. 을구에서는 근저당권, 전세권, 지상권 같은 권리를 확인한다. 등기 한 장에 빨간 줄이 많다고 무조건 위험한 것도 아니고, 깨끗해 보인다고 안전한 것도 아니다. 지금 살아 있는 권리의 내용과 접수 순서를 읽어야 한다.
말소기준권리 하나 찾았다고 분석이 끝나지는 않는다
처음 배우면 ‘가장 빠른 근저당권을 찾고 그 뒤는 지워진다’고 외우기 쉽다. 실제로는 근저당권뿐 아니라 저당권, 압류·가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 무엇이 먼저인지 살펴 말소의 기준을 잡는다. 그보다 앞선 권리는 매수인이 인수할 수 있고, 뒤에 있는 권리는 대체로 소멸한다. 여기서 ‘대체로’라는 말을 빼면 사고가 난다.
예를 들어 을구에 2020년 근저당권이 있고, 갑구에 2022년 가압류가 있다고 하자. 2020년 근저당권을 기준으로 검토할 수 있다. 그런데 2019년 전세권이 하나 더 있으면 이야기가 달라진다. 그 전세권자가 배당요구를 했는지에 따라 소멸 여부를 다시 봐야 한다. 선순위 가등기나 가처분도 이름만 보고 넘어갈 권리가 아니다. 등기 목적과 원인, 법원의 매각 조건까지 함께 확인해야 한다.
권리 이름 옆 금액도 주의해서 읽는다. 근저당권의 채권최고액은 실제 남은 대출금과 같은 숫자가 아니다. 입찰 가격을 계산할 때 등기된 채권최고액을 그대로 낙찰자가 갚을 빚처럼 더하면 계산이 틀어지고, 반대로 등기만 보고 채권 관계가 단순하다고 단정해도 곤란하다. 내가 입찰 전에 하는 일은 각 권리를 날짜순으로 적고, 말소되는지 인수 가능성이 있는지 한 줄씩 이유를 붙이는 것이다. 이유를 설명할 수 없는 권리가 남으면 가격을 낮추는 것으로 해결하지 않는다.
등기에 없는 임차인이 더 비쌀 수 있다
등기부에 임차인이 안 보인다고 빈집은 아니다. 일반 주택 임차인의 보증금은 등기부에 드러나지 않는 경우가 많다. 가령 최저가가 2억 원인 빌라에 2021년 근저당권이 있고, 임차인의 전입이 2020년이라고 해보자. 임차 보증금이 1억 원인데 배당에서 6천만 원만 받는다면, 나머지 4천만 원을 매수인이 부담할 가능성을 따져야 한다. 숫자는 설명을 위한 예시다. 실제 인수 여부는 임차인의 대항력, 점유, 배당요구, 배당액과 사건 기록에 따라 달라진다.
그래서 등기사항증명서 옆에 매각물건명세서와 현황조사보고서를 놓고 읽는다. 임차인의 전입일, 확정일자, 배당요구 여부, 보증금과 점유 관계를 서로 대조한다. 서류끼리 말이 다르면 현장에도 가본다. 문이 잠겨 있고 우편물이 쌓여 있다고 비어 있다고 단정할 수는 없다. 점유자와 대화할 기회가 생겨도 들은 말만으로 권리를 확정하지 않는다.
유치권이나 법정지상권처럼 등기만으로 확인하기 어려운 문제도 있다. 법원 자료와 공적 장부, 현장을 함께 봐야 하는 이유다. 찾기쉬운 생활법령정보도 경매 권리 확인에는 등기기록과 현장조사가 함께 필요하다고 안내한다. 초보라면 기록에 ‘유치권 신고’나 ‘법정지상권 성립 여지’가 적힌 물건은 가격이 싸다는 이유만으로 달려들지 않는 편이 낫다.
입찰 전날 다시 발급받고 비용표도 고친다
나는 관심 물건을 처음 볼 때 등기를 한 번 떼고, 입찰 전날 다시 확인한다. 며칠 사이 접수된 권리나 변경 사항을 놓치지 않으려는 습관이다. 법원의 매각물건명세서도 최신본으로 다시 읽는다. 예전에 출력한 종이에는 없던 내용이 보이면 입찰표보다 그 내용을 먼저 처리한다.
권리 확인이 끝나면 낙찰가만 적힌 계산표를 고친다. 취득 관련 세금, 등기 비용, 체납 관리비 중 확인이 필요한 금액, 수리비, 명도에 드는 시간과 비용, 잔금대출 이자까지 칸을 만든다. 예를 들어 예상 낙찰가 2억 원에 수리비 1천만 원과 기타 비용 1천만 원이 든다면 투입액은 벌써 2억 2천만 원이다. 여기에 인수할 보증금이 생기면 수익 계산은 완전히 달라진다. 대출 가능액도 입찰 전에 금융기관에서 물건별로 확인한다.
부동산등기는 누가 먼저 어떤 권리를 잡았는지 보여주는 기록이다. 그런데 낙찰 뒤 내가 실제로 떠안을 돈과 사람의 문제까지 한 장으로 답해주지는 않는다. 10년 넘게 입찰장을 다녀도, 서류 사이의 빈칸이 설명되지 않는 물건에는 여전히 입찰표를 넣지 않는다. 몇 번의 낙찰 기회를 놓치는 비용이, 한 번 잘못 인수한 보증금보다 작았다.
