대전 호동 부동산 경매, 2회 유찰 8.7억

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 절반으로 떨어진 대전 중구 호동 부동산, 11월 17일 입찰 예정.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 대전광역시 중구 호동 251

대전광역시 중구 호동에 위치한 이 부동산은 면적이 499.0㎡ (약 150.9평)로 상당히 넓은 편입니다. 대전 도심과 가까운 위치라 접근성이 좋고, 주변에는 다양한 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 생활이 편리합니다. 교통 역시 주요 도로와 인접해 있어 접근성이 우수합니다. 하지만 목록3이 맹지라는 점은 주의가 필요합니다.

가격이 말해주는 것

처음 감정가가 17억 8,273만원이었으나, 두 차례 유찰되며 현재 최저입찰가는 8억 7,354만원으로 감정가의 49% 수준입니다. 인근 유사 부동산의 실거래가와 비교해도 상당한 할인율을 보이고 있으며, 예상 낙찰가는 9억 1,721만원 전후로 예상됩니다. 이는 지역 평균 낙찰가율을 고려한 결과입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 9월 28일 설정된 근저당입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 제시외 건물이 매각에 포함되어 있다는 점도 유의해야 합니다. 또한 목록3이 맹지라는 점은 개발 가능성에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다. 농지취득자격증명이 불필요한 점은 다행입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 51% 할인된 가격은 매력적이지만, 맹지라는 부분이 걸립니다. 주변 개발 호재가 있다면 가치 상승을 기대할 수 있지만, 현재 상황에서는 개발의 제약이 될 수 있습니다. 월세 전환시 예상 수익률은 연 5.5% 수준으로 기대할 수 있습니다. 그러나 맹지 문제로 인해 향후 가치 상승은 불확실합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 맹지가 걸림돌이지만, 이를 감안해 권장 입찰가는 최저가를 약간 상회하는 8억 9천만원대가 적당해 보입니다. 취등록세는 약 4,219만원 정도 예상되며, 총 투자금은 약 9억 3천만원이 될 것으로 보입니다. 맹지 문제를 해결할 수 있는 방안을 모색하는 것이 좋겠습니다.