창원 북면 토지 경매, 9회 유찰 2천만

한줄 요약

창원 북면 토지 경매, 9회 유찰로 가격은 매력적이지만 여러 리스크를 따져봐야 합니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 188-6

경남 창원시 의창구 북면 신촌리에 위치한 2102.0㎡(약 635.9평) 규모의 토지입니다. 해당 지역은 주로 농지와 주거지로 이루어져 있으며, 주변 환경은 조용하고 교통은 다소 불편할 수 있습니다. 특히 목록 2.는 지적도상 맹지로, 도로와의 접근성이 떨어지는 점이 큰 단점입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 969만원이었으나, 9회 유찰 끝에 최저입찰가가 2,154만원까지 떨어졌습니다. 감정가의 10% 수준으로, 인근 시세와 비교했을 때 상당히 저렴해 보입니다. 하지만, 예상 낙찰가가 2,262만원 전후로, 매력적인 가격은 맞지만, 유찰의 이유를 충분히 이해해야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 먼저 말소기준권리로 2014년과 2022년 각기 다른 근저당권이 설정되어 있습니다. 임차인 현황 또한 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 목록 3의 경우 농지취득자격증명이 필요하다는 점과 타인 소유 건물의 지붕 및 축대가 존재하는 점도 유의해야 합니다. 법정지상권 문제도 고려해야 할 부분입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 9회 유찰된 물건이라면 시장에서의 수요가 낮을 가능성이 큽니다. 특히 농지취득자격증명이 필요하고, 맹지라는 점에서 개발이나 활용의 제약이 많습니다. 그러나 저렴한 가격과 농지로서의 가치가 있을 수 있으며, 장기적으로 농지 수요 증가를 기대해볼 수 있습니다. 다만, 예상 수익률은 높지 않을 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 정도 가격까지 떨어졌다면 입찰 경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 최저가에서 조금 더 올려 2,200만원 전후로 생각합니다. 취등록세는 약 104만원으로 계산되며, 총 투자금은 2,300만원 정도로 예상됩니다. 하지만, 낙찰 후 명도의 어려움과 농지 취득 조건을 충분히 고려해야 합니다.