창원 중앙동 상가 경매, 8회 유찰 1.7억

한줄 요약

8번 유찰된 창원 중앙동 상가, 88% 할인된 가격이 매력적이지만 미납 관리비가 변수입니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 창원시 성산구 중앙대로61번길 4, 지하2층201호 (중앙동,캔버라타운)

창원시 성산구 중앙대로61번길에 위치한 이 상가는 중앙동 캔버라타운의 지하2층에 자리 잡고 있습니다. 위치상으로는 창원 중심가에 위치해 접근성이 좋습니다. 하지만 지하층이라는 점은 점포 운영에 있어서 가시성 측면에서 다소 불리할 수 있습니다. 주변에는 다양한 상업시설과 주거단지가 밀집해 있어 유동인구가 많다는 점은 긍정적입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 13억 6,000만원이었으나 현재 최저 입찰가는 1억 7,469만원으로 무려 감정가의 12%에 불과합니다. 8회 유찰되면서 88%나 할인된 셈입니다. 인근 상가 시세와 비교해보면 상당히 매력적인 가격이지만, 그만큼 이 물건에 대한 시장의 관심이 적었다는 신호로도 볼 수 있습니다. 내 경험상, 예상 낙찰가는 약 1억 8,342만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 11월 8일자 근저당권입니다. 현재 공실 상태이고, 부동산현황조사보고서에 따르면 2024년 기준 미납 관리비가 약 2억 7,118만 5,274원에 달합니다. 이 미납 관리비는 낙찰자가 부담해야 할 가능성이 높기 때문에 반드시 확인이 필요합니다. 등기부 및 현황조사서를 통해 임차인 여부와 대항력도 검토해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 8회 유찰된 물건은 그만큼의 리스크가 있다는 뜻입니다. 하지만 감정가 대비 큰 할인율은 투자 매력도를 높입니다. 예상 수익률을 계산해보면 월세 전환시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있습니다. 다만, 미납 관리비 문제와 지하층의 특성으로 인해 매입 후 운영 전략이 중요할 것입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 그리 높지 않을 것으로 보입니다. 입찰가는 1억 8,000만원대 초반을 권장합니다. 총 투자금은 취등록세 약 843만원을 포함해 약 1억 9,200만원이 예상됩니다. 내 경험상, 미납 관리비 문제를 해결할 수 있는 전략이 있다면 입찰해볼 가치가 있습니다. 하지만 그렇지 않다면, 한 번 더 유찰되기를 기다려보는 것도 방법입니다.