경매 대리입찰시 필요서류 챙겨 갔다가 멈칫한 날
법원 입찰장에서 가장 아까운 장면은 가격을 잘못 쓴 사람보다 서류 한 장이 없어 입찰조차 못 하는 사람을 볼 때입니다. 저도 지인 대신 입찰하러 간 날, 봉투를 넣기 직전까지 위임장에 찍힌 도장과 인감증명서의 인영을 다시 대조한 적이 있습니다. 현장에 가면 별것 아닌 확인도 갑자기 어렵게 느껴집니다. 경매 대리입찰시 필요서류는 집에서 한 번, 입찰장 앞에서 한 번 확인하는 편이 낫습니다.
개인 명의라면 서류의 주인이 누구인지부터 봅니다
친구나 가족이 대신 가더라도 부동산을 살 사람은 위임인입니다. 법원에 간 대리인이 낙찰자가 되는 게 아닙니다. 이 구분이 흐려지면 입찰표의 이름부터 잘못 적기 쉽습니다. 개인 명의의 일반적인 기일입찰이라면 저는 아래 물건을 한 묶음으로 챙깁니다.
- 입찰자 본인의 인감도장이 찍힌 위임장
- 그 인감과 대조할 입찰자 본인의 인감증명서
- 법원에 출석하는 대리인의 신분증과 도장
- 해당 사건의 매수신청보증금
위임장에는 위임인과 대리인의 인적사항, 사건번호, 물건번호, 입찰을 위임한다는 내용이 분명해야 합니다. 같은 사건에 물건이 여러 개라면 물건번호가 특히 중요합니다. 위임장 도장과 인감증명서의 인영이 다른데도 가족이니까 괜찮겠지 하고 넘기면 안 됩니다. 위임인의 인감도장은 위임장 작성 때 필요하고, 입찰 당일 대리인이 사용할 도장은 별도로 챙기는 편이 안전합니다.
인감증명서는 원본의 최근 발급본을 준비합니다. 발급일에 관한 일률적인 기준을 짐작해 오래된 서류를 가져가기보다, 해당 법원 집행관실에 확인하는 게 빠릅니다. 본인서명사실확인서를 쓰려는 경우에도 위임장 작성 방식과 함께 미리 물어보는 편이 안전합니다. 입찰 마감 직전에 대체 서류가 되는지 묻기에는 시간이 너무 짧습니다.
입찰표에는 명의자와 현장에 온 사람을 따로 적습니다
입찰표의 ‘입찰자’에는 실제 매수할 사람을, ‘대리인’에는 법원에 온 사람을 적습니다. 민사집행규칙도 대리인을 통한 기일입찰에서는 대리인의 이름과 주소를 기재하도록 정하고 있습니다. 위임장에는 김 씨가 매수한다고 써놓고 입찰표에는 대리인 이 씨를 입찰자로 적으면, 서류를 모두 가져왔어도 곤란해집니다.
가령 최저매각가격이 2억 원이고 매수신청보증이 그 10%인 물건이라면 보증금은 2천만 원입니다. 여기서 기준은 내가 써낼 입찰가격이 아니라 매각공고에 표시된 보증액입니다. 재매각 등으로 보증 비율이 달라진 물건도 있으니 ‘경매는 늘 10%’라고 외우면 위험합니다. 현금이나 자기앞수표를 준비하기 전에 해당 사건의 매각조건부터 확인해야 합니다.
입찰표에 가격을 쓸 때는 한 번 더 멈춥니다. 2억 1천만 원을 쓰려다 0 하나를 더 적으면 서류를 완벽하게 갖춘 것이 아무 소용이 없습니다. 법원행정처도 이런 오기재를 줄이려고 기일입찰표 양식을 개선했습니다. 저는 위임인에게 입찰 상한을 숫자와 한글 금액으로 받아두고, 봉투에 넣기 전에 사건번호·물건번호·입찰가격·보증금액을 따로 읽어 봅니다.
법인이나 공동명의라면 서류가 더 붙습니다
법인이 매수하고 직원이 대신 출석한다면 개인 위임장만 가져가서는 부족합니다. 법인 명의의 위임장에 법인인감을 찍고 법인인감증명서, 대표권을 확인할 법인등기사항증명서, 출석자의 신분증과 도장을 준비하는 방향으로 확인해야 합니다. 법인 이름과 대표자 표시가 등기사항과 맞는지도 봅니다. 재직증명서가 있더라도 그것만으로 위임장과 법인인감증명서를 대신한다고 생각하면 곤란합니다.
부부나 형제가 공동명의로 사는데 한 사람만 법원에 간다면, 참석하지 않은 공동입찰자의 대리입찰 서류까지 생각해야 합니다. 공동입찰신고서와 공동입찰자 목록에 각자의 지분도 표시합니다. ‘어차피 가족인데 한 장으로 되겠지’라는 생각이 가장 위험한 부분입니다. 가족관계와 입찰 권한은 별개의 문제입니다.
공매는 진행기관과 입찰 방식이 달라 법원 경매의 서류 목록을 그대로 가져가면 안 됩니다. 특히 인터넷 입찰은 대리인 등록이나 신청 시점이 따로 정해질 수 있습니다. 경매인지 공매인지, 기일입찰인지 기간입찰인지부터 구분해야 서류를 맞게 챙길 수 있습니다.
입찰 전날에는 서류보다 매각조건을 먼저 다시 봅니다
제가 입찰 전날 확인하는 순서는 간단합니다. 법원경매정보에서 사건번호와 물건번호, 매각기일, 보증액을 확인하고, 매각물건명세서와 현황조사보고서를 다시 읽습니다. 그다음 위임장과 인감증명서의 이름·도장, 대리인 신분증을 대조합니다. 집행관실에 해당 사건의 대리입찰 서류와 접수 방식에 특이사항이 있는지 묻습니다. 법원과 사건의 조건이 다를 수 있어서입니다.
서류가 맞아도 물건이 안전해지는 건 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 점유자의 명도 비용, 잔금대출 가능액과 취득세까지 입찰가에 넣어 계산해야 합니다. 예를 들어 예상 수리비와 명도비가 합쳐 1천만 원 늘면, 그만큼 내가 감당할 수 있는 입찰 상한도 낮아져야 합니다. 대리인이 현장에 가더라도 이 판단과 잔금 책임은 결국 매수인에게 돌아갑니다.
입찰장에서는 서류를 빠뜨린 사람보다 ‘아마 괜찮겠지’ 하고 봉투를 넣은 사람이 더 불안해 보일 때가 있습니다. 위임장 한 장을 꼼꼼히 보는 습관은 번거롭지만, 큰돈이 오가는 자리에서는 그 몇 분이 꽤 값집니다.
