공동입찰방법대로 친구와 써보니 지분부터 막혔다

친구와 함께 경매 물건을 보러 다닐 때 가장 빨리 나오는 말이 있습니다. “돈 반씩 내고 공동명의로 받으면 되지?” 입찰장에서 서류를 펼치면 이야기가 달라집니다. 누가 법원에 갈지, 각자 지분을 얼마로 적을지, 잔금이 모자라면 누가 채울지부터 답이 있어야 합니다. 공동입찰방법은 입찰표 쓰는 순서보다 그 약속을 먼저 맞추는 데서 시작합니다.

입찰 전에 지분과 돈의 흐름을 먼저 맞춘다

두 사람이 함께 낙찰받으려면 각자의 지분을 분명히 표시해야 합니다. 민사집행규칙 제62조도 공동입찰에서 지분 표시를 요구합니다. 친구 사이에 “대충 반반”이라고 말해 둔 것은 서류에 쓸 지분이 아닙니다. 각자 2분의 1인지, 한 사람은 10분의 6이고 다른 사람은 10분의 4인지 숫자로 확정해야 합니다.

예를 들어 최저매각가격 3억 원인 아파트에 3억 6천만 원을 쓰기로 했다고 합시다. 매수신청보증금이 최저가의 10%인 사건이라면 입찰할 때 3천만 원을 준비하고, 낙찰 뒤에는 잔금 3억 3천만 원을 마련해야 합니다. 보증금 비율은 사건마다 다를 수 있으니 해당 물건의 매각공고와 특별매각조건을 확인해야 합니다. 재매각 물건에서 평소처럼 10%만 챙겨 가면 입찰 자체가 어그러질 수 있습니다.

지분을 6대 4로 정했다면 보증금과 잔금도 누가 얼마씩 낼지 적어 두는 게 좋습니다. 취득세, 등기비용, 밀린 관리비 중 인수할 금액, 명도비와 수리비도 따로 잡아야 합니다. 저는 함께 투자할 때 지분 숫자 옆에 추가 비용을 누가 언제 부담할지도 써 둡니다. 돈이 급해지는 시점은 대개 낙찰 직후입니다.

법원에 가져갈 서류는 참석 여부에 따라 달라진다

공동입찰에는 기일입찰표 외에 공동입찰신고서와 공동입찰자목록이 필요합니다. 목록에 공동입찰자 각각의 인적 사항과 지분을 적고, 입찰표에는 공동입찰자목록을 첨부했다는 취지로 표시합니다. 법원 양식의 안내에 맞춰 서류 사이 간인도 확인합니다. 서식은 대한민국 법원 경매정보나 입찰 법원에서 확인할 수 있습니다.

두 사람이 모두 법원에 간다면 각자 신분증과 도장을 챙겨 서류를 함께 확인하는 편이 수월합니다. 한 사람만 간다면 불참자의 입찰을 대신할 수 있도록 위임장과 인감증명서를 준비해야 합니다. 위임장에 찍은 인감과 증명서의 인영이 일치하는지도 보세요. 가족이나 친구라는 관계만으로 위임 절차가 생략되지는 않습니다. 법인이나 미성년자가 공동입찰자라면 자격을 증명할 서류가 더 필요할 수 있으므로 해당 법원 집행관실에 미리 확인하는 게 안전합니다.

현장에서는 봉투까지 작성해야 하니 서류를 처음부터 법원 책상에서 쓰려 들면 마음이 급해집니다. 저는 전날 사건번호, 물건번호, 이름, 주소, 지분을 미리 대조하고 당일에는 진행 여부와 최저가, 보증금만 다시 확인합니다. 사건에 물건번호가 여러 개 붙은 경우에는 어느 물건에 입찰하는지 한 번 더 봅니다.

입찰표에는 총입찰가 한 금액을 적는다

공동입찰이라고 각자 가격을 나눠 적는 것은 아닙니다. 입찰표에는 그 물건에 제시할 총입찰가를 한 금액으로 적습니다. 앞의 예시라면 3억 6천만 원입니다. 각자의 2억 1천6백만 원과 1억 4천4백만 원을 별도 입찰가처럼 쓰는 방식이 아닙니다. 지분은 공동입찰자목록에서 분명히 표시합니다.

숫자를 쓸 때는 자릿수를 소리 내어 읽어 봅니다. 3억 6천만 원을 쓰려다 36억 원으로 적는 실수는 웃고 넘길 일이 아닙니다. 민사집행규칙상 제출한 입찰은 취소하거나 바꿀 수 없습니다. 금액을 잘못 썼다면 제출 전 새 입찰표에 다시 쓰는 게 낫습니다. 보증금 봉투의 금액과 실제 넣은 금액도 맞춰 보고, 마지막에 입찰봉투에 필요한 서류가 모두 들어갔는지 확인합니다.

공동입찰자목록에서 지분의 합도 꼭 계산합니다. 두 사람의 지분을 각각 2분의 1로 적으면 합이 1이지만, 한 사람은 3분의 2, 다른 사람은 2분의 1로 적으면 맞지 않습니다. 사소한 계산처럼 보여도 소유권을 어떤 비율로 취득할지 표시하는 자리입니다.

낙찰 뒤 갈등은 입찰 전에 줄여야 한다

공동입찰은 자금을 모을 수 있다는 장점이 있습니다. 반면 한 사람이 잔금대출이 나올 거라고 믿었는데 금융기관 심사 결과가 다르면 두 사람 모두 일정에 쫓깁니다. 대출 가능 금액과 조건은 입찰 전에 공동명의 기준으로 확인하고, 대출이 줄어들 때 투입할 현금도 계산해야 합니다. 납부기한을 넘겨 재매각으로 가면 보증금을 잃을 위험이 있습니다.

권리분석도 각자 맡은 부분만 보고 끝내지 않습니다. 매각물건명세서의 인수 사항, 등기사항증명서의 권리관계, 현황조사서의 점유 내용을 두 사람이 함께 읽어야 합니다. 현장 시세가 4억 원이라고 해도 명도와 수리, 세금까지 넣으면 3억 6천만 원 입찰이 싼 거래가 아닐 수 있습니다. 제가 초보 동행에게 자주 하는 말은 공동입찰자가 늘어도 물건의 위험이 나뉘어 사라지지는 않는다는 겁니다.

낙찰 뒤 누가 점유자와 연락할지, 수리비는 어떤 기준으로 승인할지, 팔 때 의견이 갈리면 어떻게 할지도 입찰 전에 적어 두는 편이 좋습니다. 친구와 함께 법원에 가는 일보다 어려운 건 몇 달 뒤 예상 밖의 비용 앞에서 같은 숫자를 보고 이야기하는 일입니다. 그 숫자에 서로 동의하지 못했다면 저는 그 물건의 입찰가부터 다시 계산합니다.