공동입찰시 작성방법 법원에서 다시 확인한 이유
법원 입찰장에서 두 사람이 봉투를 앞에 두고 지분을 다시 의논하는 모습을 본 적이 있습니다. 입찰가격은 정했는데 누구 명의로 얼마씩 살지는 정하지 않은 겁니다. 공동입찰시 작성방법에서 제가 먼저 확인하는 건 글씨를 잘 썼는지가 아닙니다. 두 사람이 같은 물건에 같은 조건으로 입찰한다는 내용이 서류마다 맞는지입니다.
봉투를 잡기 전에 지분부터 정합니다
법원 부동산 경매에서 공동입찰을 한다면 보통 기일입찰표에 공동입찰신고서와 공동입찰자목록을 함께 냅니다. 공동입찰자목록에는 각자의 인적 사항과 취득 지분을 적습니다. 민사집행규칙도 공동으로 입찰할 때 각자의 지분을 입찰표에 분명하게 표시하도록 정하고 있습니다. 공동입찰자목록만 작성하고 입찰표와의 연결을 놓치지 않도록, 현장 서식의 공동입찰 표시란과 기재 안내를 같이 확인해야 합니다.
예를 들어 김 씨와 박 씨가 아파트 한 채를 절반씩 취득한다면 각각 지분을 2분의 1로 적고, 합계가 1이 되는지 봅니다. 김 씨가 3분의 2, 박 씨가 3분의 1을 갖기로 했다면 그 비율 그대로 적습니다. 지분은 입찰 당일 편의상 나누는 숫자가 아닙니다. 돈을 누가 얼마나 낼지, 취득 후 비용과 매각대금을 어떻게 나눌지와 연결됩니다.
제가 둘이 입찰할 때는 입찰 전날 매수 자금표를 먼저 맞춰 봅니다. 낙찰가 3억 원에 지분이 절반씩이라면 단순 계산상 각자 1억 5천만 원 몫입니다. 그런데 한 사람만 보증금을 전부 내고 잔금도 더 부담할 계획이라면 이야기가 달라집니다. 자금 부담과 등기 지분이 다를 이유를 설명할 수 있어야 하고, 증여세나 자금출처 문제도 미리 검토해야 합니다. 친구 사이일수록 이런 약속은 입찰 전에 문서로 남겨 두는 편이 낫습니다.
입찰가격은 두 사람 몫을 합친 한 금액입니다
기일입찰표에는 사건번호, 물건번호가 있는 경우 그 번호, 입찰자 정보, 입찰가격 등을 적습니다. 공동으로 3억 원에 사겠다면 입찰가격은 3억 원입니다. 김 씨 1억 5천만 원, 박 씨 1억 5천만 원을 각각 별도 입찰가처럼 적는 방식이 아닙니다. 입찰표의 인적 사항과 공동입찰자목록의 이름·주소·지분도 서로 맞춰 봅니다.
매수신청보증금은 원칙적으로 최저매각가격의 10분의 1입니다. 낙찰받고 싶은 가격의 10%로 계산하면 틀릴 수 있습니다. 최저매각가격이 2억 4천만 원이고 입찰가격이 3억 원이라면 원칙적인 보증금은 2천400만 원입니다. 다만 법원이 보증금액을 달리 정할 수 있으니 해당 사건의 매각 공고와 특별매각조건을 반드시 확인합니다. 공동입찰자 수만큼 보증금 봉투를 따로 만드는 것으로 생각하지 말고, 그 입찰에 필요한 보증금과 제출 방식을 현장 안내에 맞춰 준비해야 합니다.
숫자는 마지막에 다시 읽습니다. 특히 3억 원과 30억 원은 영 하나 차이입니다. 민사집행규칙상 제출한 입찰은 취소하거나 변경할 수 없습니다. 금액을 잘못 적었다면 봉투에 넣기 전에 새 서식으로 다시 쓰는 게 안전합니다. 현장에서 고쳐 쓴 금액이 받아들여질 거라고 기대하며 제출할 이유가 없습니다.
한 사람만 법원에 가면 위임 서류가 붙습니다
두 사람 모두 직접 출석하는 경우와 한 사람만 출석하는 경우는 준비가 다릅니다. 공동입찰자 중 한 사람이 다른 사람을 대신해 입찰한다면 불참자의 위임장과 대리권을 증명할 서류가 필요합니다. 실무상 위임장에 찍은 인감과 인감증명서를 맞춰 준비하는 경우가 많습니다. 출석자의 신분증도 챙겨야 합니다. 서명 방식이나 필요한 증명서의 종류·발급 요건은 입찰할 법원의 안내를 미리 확인하는 게 정확합니다.
여기서 자주 생기는 착각이 있습니다. 공동입찰신고서에 대표로 한 사람 이름을 적었다고 해서, 출석하지 않는 사람의 입찰 위임까지 저절로 해결되는 건 아닙니다. 대표로 서류를 제출하는 일과 다른 사람의 입찰 의사를 대리하는 일은 구분해서 봐야 합니다. 저는 불참자가 생기면 서류를 전날 펼쳐 놓고 이름, 인감, 위임 범위를 한 줄씩 대조합니다. 당일 법원 근처에서 인감증명서를 구하려고 뛰는 건 피하고 싶습니다.
서류보다 먼저 맞춰야 할 돈과 일정
공동입찰 서류를 제대로 냈어도 낙찰 뒤 자금 계획이 어긋나면 곤란합니다. 한 사람이 잔금 대출을 받을 수 있을 거라 믿고 입찰했는데, 금융기관이 공동명의와 각자의 신용 상태를 검토한 뒤 예상보다 적게 대출해 주는 경우를 생각해 봐야 합니다. 입찰 전에 두 사람의 소득·기존 대출·필요 현금을 놓고 금융기관에 공동명의 대출 가능 여부를 확인하는 편이 안전합니다. 대출 가능액을 확정된 돈처럼 입찰가에 더하지는 않습니다.
잔금뿐 아니라 취득세, 등기 비용, 미납 관리비 가운데 매수인이 부담할 수 있는 금액, 수리비, 명도 비용도 자금표에 넣어야 합니다. 매각물건명세서와 현황조사보고서, 등기기록을 보고 인수할 권리가 있는지도 각자 확인합니다. 둘이 함께 산다고 위험까지 절반으로 가벼워지는 건 아닙니다. 점유자가 나가지 않아 명도가 길어지면 이자와 보유 비용은 계속 나옵니다.
공동입찰시 작성방법을 묻는 분에게 저는 종이 세 장만 설명하고 끝내지 않습니다. 지분, 보증금, 위임 서류가 서로 맞아야 하고, 낙찰 뒤에는 두 사람이 같은 속도로 잔금을 마련할 수 있어야 합니다. 입찰장에서 서명을 마친 뒤에는 바꿀 수 있는 게 많지 않습니다. 그래서 저는 봉투를 접기 전보다, 함께 입찰하기로 약속한 전날 밤의 대화를 더 중요하게 봅니다.
