학익동 건물 경매, 14회 유찰 4천만

한줄 요약

솔직히 말하면, 이 물건은 가격은 매력적이지만 철거 판결과 관리 상태가 문제입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/3576

경매물건 주소 보기 인천광역시 미추홀구 학익동 713-8

인천 미추홀구 학익동에 위치한 이 부동산은 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 면적 정보는 없지만 제시외 건물 4동이 포함되어 있고, 건물은 105동과 106동으로 나뉩니다. 105동은 지하 2층부터 3층까지, 106동은 지하실과 1층부터 3층까지 있습니다. 주변은 주거와 상업지역이 혼재된 지역으로 보입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 2,067만원이지만 최저입찰가는 4,287만원으로 감정가의 8%에 불과합니다. 무려 14회 유찰로 가격이 대폭 하락한 상태입니다. 이 정도면 거의 땅값 수준인데, 인근 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 4,502만원 정도로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 5월 3일 설정된 근저당입니다. 사용승인을 받지 않았고, 건물에 대한 철거 판결이 있다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요하지만, 이런 상태의 건물에 실거주자는 없을 가능성이 큽니다. 유치권과 법정지상권 가능성도 배제할 수 없습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 투자 관점에서 이 물건은 매력적이라고 보기 어렵습니다. 가격은 저렴하지만 철거 판결이 난 건물이라 리스크가 큽니다. 예상 수익률도 매우 불확실합니다. 만약 개발 호재나 지역 발전이 확실하다면 모를까, 현재 상태로는 투자 매력도가 낮습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이 물건은 피할 것 같습니다. 예상 경쟁률은 매우 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 최저가와 크게 다르지 않게 4,500만원 정도로 설정할 수 있지만, 철거와 명도 비용을 감안하면 추가 비용 부담이 큽니다. 취등록세는 약 207만원이 예상되며, 이런 상태의 물건은 보수와 관리에 큰 비용이 들어갈 수 있습니다.