김해 진영읍 토지 경매, 8.5억

한줄 요약

김해 진영읍의 넓은 토지 경매, 감정가 대비 31% 할인된 가격이지만 맹지와 타인 점유 부분은 주의!

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 진영읍 본산리 1239-2

경상남도 김해시 진영읍 본산리에 위치한 1624.1㎡(491.3평) 면적의 토지입니다. 위치적으로는 김해의 외곽 지역인 진영읍에 위치해 있어서, 대규모 개발보다는 소규모 개발이나 농업용으로 적합할 수 있습니다. 주위는 전형적인 시골 마을로, 큰 교통망은 없지만 조용한 주거 환경을 제공합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 12억 2,658만원이지만 1회 유찰 후 최저입찰가는 8억 5,860만원으로 감정가의 69% 수준입니다. 인근 비슷한 토지의 거래가와 비교했을 때, 감정가 대비 약 31% 저렴하게 나왔지만, 맹지라는 점을 감안해야 합니다. 예상 낙찰가는 9억 153만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 10월 28일 설정된 근저당권입니다. 등기부 등본과 현황조사서 상의 임차인 존재 여부를 확인해야 하며, 목록 3의 토지 일부가 타인 점유 중인 점도 유의해야 합니다. 제시외 건물과 수목이 포함된 일괄매각이며, 법정지상권의 가능성도 검토해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면 맹지라는 점과 일부 타인 점유 상태는 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 개발 가능성보다는 보유 후 매각을 통한 시세 차익을 노리는 전략이 필요합니다. 예상 수익률은 낮을 수 있으며, 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 맹지와 같은 리스크가 있는 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 약 8억 5천만원으로 설정하고, 취등록세 약 4,147만원을 고려한 총 투자금은 약 9억 수준으로 예상됩니다. 명도 과정에서의 어려움도 염두에 두어야 합니다.