제주 세화리 임야 경매, 2회 유찰 19.5억

한줄 요약

2회 유찰로 가격 할인됐지만, 지분매각과 맹지라는 점이 주의점입니다.

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경매물건 주소 보기 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 산29

제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 산29에 위치한 임야입니다. 면적은 무려 93,124㎡로, 자연초지가 주를 이루며 잡목이 산재해 있는데요. 인근 필지를 통해 출입할 수 있는 점은 다행이지만, 지적도상 맹지라는 게 조금 걸리네요. 주변은 전형적인 농촌 지역으로, 자연경관이 뛰어난 반면 개발 여지는 제한적일 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 27억 8,380만원에서 최저입찰가 19억 4,866만원으로, 30% 할인된 가격입니다. 솔직히 말하면, 인근 시세를 정확히 파악하기 어려운 임야라 비교가 쉽진 않지만, 감정가 대비 30% 할인은 매력적입니다. 예상 낙찰가는 20억 4,609만원 정도로 추정되네요.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 근저당권과 저당권이 얽혀 있으며, 지분매각이라는 점이 이 물건의 큰 리스크입니다. 공유자 우선매수권 제한도 있으니, 입찰 전 신중한 검토가 필요합니다. 다행히 유치권 문제는 없다고 보지만, 등기부 및 현황조사서 확인은 필수입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 개발 호재보다는 자연경관을 활용한 장기 투자로 적합할 듯합니다. 다만, 맹지라는 점과 지분매각의 복잡성은 큰 악재입니다. 만약 농업이나 산림 관련 사업을 염두에 두고 있다면, 장기적으로 바라볼 만한 물건입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 지분매각과 맹지라는 조건이 쉽게 접근하기 어려운 점이니까요. 권장 입찰가는 20억 초반대로 잡고, 취등록세 약 9,412만원을 포함해 총 투자금을 계산해보세요. 명도 과정에서의 어려움도 염두에 두시길 바랍니다.