김해 주중리 부동산 경매, 4회 유찰 1.7천만

한줄 요약

4회 유찰 후 11월 19일 재입찰, 최저가 1,752만원으로 매력적이지만 권리관계 주의 필요.

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경매물건 주소 경상남도 김해시 대동면 주중리 254

경상남도 김해시 대동면 주중리 254에 위치한 이 부동산은 면적 73.0㎡(22.1평)이며, 주변은 조용한 농촌 지역으로 개발 가능성이 크진 않지만, 장기적인 관점에서 저렴한 투자처로 볼 수 있습니다. 교통편은 불편할 수 있으나, 자가용을 이용한다면 그리 큰 문제가 되진 않을 것입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5,110만원이었으나 4회 유찰되며 최저입찰가가 1,752만원으로 감정가의 34%에 불과합니다. 이는 66% 할인된 가격으로, 유찰된 이유를 잘 분석한다면 좋은 기회가 될 수 있습니다. 인근 시세와 비교했을 때 확실히 저렴하다는 점에서 매력적입니다. 예상 낙찰가는 1,840만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 11월 17일 설정된 근저당권입니다. 현재 특이사항으로는 전입세대 확인서가 두 가지 다른 정보를 보여주고 있습니다. 이는 입찰 전에 명확히 확인해야 할 부분입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서에서 확실히 확인해야 하며, 유치권이나 법정지상권의 가능성도 배제할 수 없습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 리스크가 적지 않습니다. 그러나 최저 입찰가가 매우 낮아 초기 투자금이 적고, 장기적으로 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 하지만 확실한 호재는 없고, 개발 가능성도 크지 않다는 점에서 단기 수익보다는 장기 투자에 적합합니다. 예상 수익률을 고려할 때 월세 전환시 연 4~5% 정도를 기대할 수 있을 것입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 경쟁률이 낮을 수 있으나, 몇몇 투자자들이 저가를 노리고 입찰에 참여할 가능성도 있습니다. 권장 입찰가는 1,800만원 내외로 설정하고, 취등록세 약 84만원을 포함해 총 투자금 1,884만원을 예상합니다. 권리관계가 명확히 정리되어야 하며, 전입세대 확인서의 불일치 문제를 해결한 후 입찰을 결정하는 것이 좋겠습니다.