반전세 대출 알아보다 보증금보다 월세가 걸렸다
경매 현장에서 임차인을 만나면 보증금부터 묻는 버릇이 있습니다. 그런데 반전세는 거기서 멈추면 숫자가 틀어집니다. 보증금 1억 5천만 원에 월세 60만 원인 집과 보증금 1억 5천만 원짜리 전세는 대출 심사도, 매달 나가는 돈도 같지 않습니다. 반전세 대출을 알아보는 분께 저는 계약서의 두 숫자를 함께 들고 은행에 가라고 말합니다.
월세를 내도 보증금 대출은 가능하다
반전세는 보증금이 있는 월세계약입니다. 월세가 적혀 있다는 이유만으로 보증금 대출 대상에서 빠지는 건 아닙니다. 한국주택금융공사와 주택도시보증공사의 전세자금 관련 보증에도 이런 계약을 다루는 기준이 있습니다. 다만 ‘전세대출’이라는 이름만 보고 순수 전세와 한도가 같을 거라 생각하면 계약금부터 묶일 수 있습니다.
먼저 돈의 용도를 나눠야 합니다. 입주할 때 내는 보증금이 부족하다면 전세자금대출 계열을 확인하고, 매달 낼 월세 자금이 문제라면 월세자금대출 계열을 확인해야 합니다. 같은 반전세 계약이라도 필요한 돈이 다르면 살펴볼 상품도 달라집니다. 실제 승인 여부와 금액은 소득·기존 대출·주택 상태·은행 심사에 따라 달라집니다.
보증금 1억 5천만 원을 전부 기준으로 잡으면 생기는 일
가령 보증금 1억 5천만 원, 월세 60만 원, 계약기간 2년인 집을 생각해봅시다. 보증금의 80%인 1억 2천만 원을 빌릴 수 있을 거라 예상하고 계약금을 넣기 쉽습니다. 그런데 주택도시보증공사의 전세금안심대출보증 안내에는 보증금이 있는 월세계약의 대출 한도를 계산할 때 보증기간 전체 월세 합계액을 보증금에서 차감하는 기준이 나옵니다.
이 사례에서 24개월 월세는 1,440만 원입니다. 이를 보증금에서 빼면 1억 3,560만 원이고, 그 금액의 80%는 1억 848만 원입니다. 단순히 보증금의 80%를 기대했을 때보다 1,152만 원이 적습니다. 이 계산은 한 가지 한도 기준을 보여주는 예시일 뿐입니다. 실제 대출금은 주택별 보증한도와 소득 심사 등 다른 기준까지 거쳐 정해지므로, 계약 전 취급 은행에서 해당 주소와 계약 조건으로 확인해야 합니다.
매달 부담도 따로 적어봅니다. 대출 1억 원에 연 4% 금리를 가정하면 이자만 월 약 33만 원입니다. 여기에 월세 60만 원을 더하면 관리비를 빼고도 월 약 93만 원이 나갑니다. 4%는 계산을 위한 가정이지 현재 받을 수 있는 금리가 아닙니다. 보증금을 낮춘 덕분에 손에 남는 현금이 얼마인지, 그 대가로 월세를 얼마나 더 내는지까지 같이 봐야 비교가 됩니다.
대출 승인과 보증금 회수는 다른 문제다
제가 물건을 볼 때 가장 먼저 확인하는 건 등기부의 선순위 근저당과 실제 임차인입니다. 세입자 입장에서도 같습니다. 대출이 가능하다는 답을 들었다고 계약 종료 때 보증금을 돌려받는 문제까지 해결된 건 아닙니다. 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증은 별도의 가입 요건을 심사합니다. 반전세는 보증금에 월세를 전월세전환율로 환산한 금액을 더해 대상 여부를 판단하는 기준도 있어, 보증금 액수만 보고 가입 가능하다고 단정하기 어렵습니다.
등기부에서 집주인과 소유자가 같은지, 근저당·압류 같은 권리가 있는지 확인하고, 시세와 선순위 채권을 함께 봐야 합니다. 다가구주택은 다른 세입자의 보증금도 확인 가능한 범위에서 살펴야 합니다. 잔금을 치르고 집을 인도받은 뒤 전입신고와 확정일자를 챙기는 일도 빠뜨릴 수 없습니다. 국가법령정보센터에 실린 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권의 요건이 서로 다르기 때문입니다. 계약서에 대출 불승인 시 계약금을 어떻게 처리할지도 미리 적어 두는 편이 안전합니다.
경매에 나온 반전세 집이라면 확인할 숫자가 더 있다
낙찰을 검토할 때는 ‘월세를 받는 집’이라는 말에 먼저 끌리기 쉽습니다. 저는 매각물건명세서와 현황조사서에서 임차인의 보증금, 월세, 전입일, 확정일자, 배당요구 여부를 각각 확인합니다. 실제 점유와 서류 내용이 맞는지도 현장에서 확인해야 합니다. 임차인에게 보증금 대출이 있다면 보증금반환채권의 양도나 담보 제공 사실도 확인 대상입니다. 보증금 반환 시 누구에게 지급해야 하는지에 영향을 줄 수 있어서입니다.
특히 앞선 권리가 있는 임차인의 보증금은 낙찰가만 보고 비용을 계산하면 안 됩니다. 배당으로 얼마를 회수하는지와 낙찰자가 떠안을 금액이 있는지를 권리 순서에 맞춰 따져야 합니다. 명도가 늦어질 때의 금융비용, 취득세와 수리비까지 넣으면 월세 몇 달 치보다 지출이 커질 수 있습니다.
반전세는 보증금을 낮추는 대신 매달 현금이 빠져나가는 계약입니다. 임차인에게는 필요한 대출액과 실제 가능한 한도의 차이가, 낙찰자에게는 월세 수입과 보증금 반환 책임의 차이가 중요합니다. 계약서에 적힌 보증금과 월세를 끝까지 함께 계산하는 습관이 큰 실수를 줄여줍니다.
