반전세 시세만 믿고 입찰했다가 계산을 다시 한 날
예전에 입찰을 앞두고 한 아파트의 임대 시세를 확인하다가 멈칫한 적이 있습니다. 인근 중개업소에서는 보증금 1억 원에 월세 50만 원이면 금방 나간다고 했는데, 같은 단지의 최근 계약은 보증금 1억 원에 월세 40만 원 안팎이었습니다. 월 10만 원 차이로 입찰가를 바꿀 필요까지 있나 싶었죠. 그런데 대출이자와 보유비용을 넣으니 그 10만 원이 제가 기대한 수익의 상당 부분이었습니다.
경매 물건을 볼 때 반전세 시세는 월세 숫자 하나로 적어두기 쉽습니다. 그렇게 적으면 위험합니다. 보증금이 얼마인지, 실제 계약이 언제 이뤄졌는지, 그 조건으로 지금도 임차인을 구할 수 있는지까지 봐야 입찰가에 쓸 만한 숫자가 됩니다.
보증금이 다르면 월세부터 비교하면 안 됩니다
가령 같은 평형에서 전세 2억 원, 보증금 1억 원·월세 40만 원, 보증금 1억 5천만 원·월세 20만 원이라는 계약이 있다고 해보죠. 뒤의 두 계약은 월세가 두 배 차이지만, 보증금 차이 5천만 원을 월 20만 원으로 바꾼 셈입니다. 연간으로 계산하면 240만 원이니 전환율은 4.8%입니다. 이 경우 두 반전세 계약의 가격 수준은 비슷하다고 볼 수 있습니다.
제가 현장에서 쓰는 계산도 단순합니다. 비교할 두 계약의 보증금 차이를 먼저 구하고, 월세 차이에 12를 곱해 그 금액으로 나눕니다. 다만 이 비율은 거래를 비교하는 도구입니다. 한국부동산원이 설명하는 전월세전환율도 전세금과 월세보증금의 차이를 기준으로 계산합니다. 같은 동네의 계약이라고 무조건 하나의 비율을 적용하면 층, 향, 수리 상태에서 생긴 가격 차이를 놓칩니다.
전세 2억 원과 보증금 1억 원·월세 40만 원을 함께 확인했다면, 보증금 1억 5천만 원일 때 월세 20만 원을 출발점으로 잡을 수 있습니다. 하지만 그 숫자를 곧바로 받을 수 있는 월세로 적지는 않습니다. 전세 거래가 너무 오래됐거나 월세 계약이 특이한 조건으로 이뤄졌다면 계산의 출발점부터 흔들리니까요.
실거래가를 열면 계약 날짜와 조건을 같이 봅니다
국토교통부 실거래가 공개시스템에서는 같은 단지와 비슷한 전용면적의 전월세 계약을 계약일 순서로 확인합니다. 우선 최근 계약 가운데 신규와 갱신을 구분하고, 층과 보증금·월세 조합을 적습니다. 갱신 계약의 임대료를 새 임차인에게 받을 가격으로 그대로 옮겨 적으면 시세를 낮거나 높게 잘못 읽을 수 있습니다.
거래 한 건만 눈에 들어올 때가 있습니다. 유독 월세가 높은 계약은 수리 상태가 좋았을 수도 있고, 임대 기간이나 입주 시점이 달랐을 수도 있습니다. 공개 자료만으로 그 사정을 다 알 수는 없습니다. 반대로 최근 계약이 적다고 해서 중개업소의 호가가 곧 시세가 되는 것도 아닙니다. 국토교통부 안내에도 공개된 전월세 자료가 모든 계약을 담는 것은 아니라는 점이 나옵니다.
그래서 저는 인근 중개업소 두세 곳에 같은 조건을 놓고 묻습니다. “이 집이 보증금 1억 원에 월세 50만 원이면 얼마나 걸리겠습니까”와 “한 달 안에 맞추려면 얼마여야 합니까”는 다른 질문입니다. 입찰 계산에는 두 번째 답이 더 쓸모 있습니다. 공실 한 달은 월세 한 달을 못 받는 데서 끝나지 않고, 이자와 관리비 부담까지 이어집니다.
물건 상태도 함께 보여줘야 답이 달라집니다. 낡은 싱크대, 누수 흔적, 엘리베이터 유무를 빼고 같은 면적의 최고가 계약만 가져오면 그건 내 물건의 반전세 시세가 아닙니다. 현장에선 사진보다 냄새와 소음이 더 빠르게 임차인의 반응을 가르기도 합니다.
월세 수입보다 먼저 돌려줄 보증금을 적습니다
경매 투자자는 보증금을 받으면 투입금이 줄어드는 것처럼 계산하기 쉽습니다. 숫자상으로는 맞지만, 그 돈은 계약이 끝나면 임차인에게 돌려줘야 합니다. 보증금 1억 원·월세 40만 원으로 임대한다면 월세는 연 480만 원입니다. 여기서 대출이자, 재산세, 수선비, 공실 기간의 비용을 빼야 실제 남는 돈이 보입니다. 취득 단계의 세금과 등기비용도 입찰가를 정할 때 따로 넣어야 하고요.
예를 들어 낙찰 후 수리비가 800만 원 들고 임차인을 찾는 데 두 달이 걸린다면, 예상 월세 40만 원을 12개월 내내 받는다는 계산부터 틀어집니다. 보증금을 높이면 월세가 낮아지고, 월세를 높이면 임차인을 구하는 기간이 길어질 수 있습니다. 저는 가장 높은 호가보다 실제로 맞춰질 가능성이 큰 조건으로 수익을 계산합니다.
기존 임차인이 있는 물건은 한 단계 더 봐야 합니다. 매각물건명세서, 등기사항증명서, 현황조사서와 임차인의 전입·확정일자 관련 자료를 맞춰 보며 보증금 인수 가능성과 인도 상황을 확인합니다. 낙찰 뒤 새 반전세 계약을 맺는다는 계획은 현재 점유 관계가 풀려야 성립합니다. 권리관계가 불명확한데 예상 월세를 먼저 수익으로 잡으면 입찰가가 쉽게 올라갑니다.
입찰가에는 잘 받을 가격보다 버틸 가격을 넣습니다
저는 반전세 시세를 볼 때 숫자 세 개를 적습니다. 최근 실제 계약 수준, 현재 중개업소가 말하는 모집 가격, 그리고 공실을 짧게 가져가려면 내려야 할 가격입니다. 세 숫자의 간격이 크면 그 물건의 임대 수익은 아직 확정된 것이 아닙니다.
앞의 예에서 월세 50만 원을 기대했지만 40만 원에 맞춰진다면 1년에 120만 원 차이입니다. 보유 기간을 3년으로 잡으면 단순 월세 차이만 360만 원이고, 임차인을 구하는 시간이 늘어나면 차이는 더 커집니다. 이 정도는 입찰장 분위기에 휩쓸리면 금방 넘겨버리는 금액입니다. 입찰표를 쓰기 전에는 기대한 조건과 낮춰 잡은 조건으로 각각 현금 흐름을 계산해봅니다.
반전세는 보증금과 월세를 조절할 수 있어 매력적입니다. 근데 그 유연함 때문에 원하는 숫자를 시세라고 믿기도 쉽습니다. 저는 현장에서 확인한 낮은 임대료로도 비용과 보증금 반환 계획이 감당될 때에만 입찰가를 써왔습니다. 좋은 물건을 한 번 놓치는 건 아쉽지만, 돌려줄 보증금을 가볍게 보고 낙찰받는 일은 오래 남습니다.
