대전 대성동 토지 경매, 신건 5.3억

한줄 요약

대전 대성동의 신건 토지 경매, 농지취득자격증명 필요와 맹지라는 점이 투자 시 주의점입니다.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 동구 대성동 169-3

대전광역시 동구 대성동에 위치한 661.0㎡(약 200평)의 토지입니다. 공부상 '답'으로 되어 있지만 현황은 '나대지' 상태입니다. 주변은 주거지와 농경지가 혼재되어 있는 지역으로, 교통은 다소 불편할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가와 최저입찰가는 동일하게 5억 2,813만원입니다. 인근 토지 시세와 비교해 봤을 때, 첫 매각임에도 불구하고 큰 할인율은 없지만, 매각이력이 없기에 시장 반응을 예측하기 어려운 상태입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 3월 22일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요합니다. 농지취득자격증명이 필요하며, 맹지로 인해 접근성 문제가 있습니다. 또한, 남쪽 경계에 타인 소유 건물이 일부 걸쳐있어 경계 문제 해결이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 맹지라는 점과 농지취득자격증명 필요성은 큰 리스크입니다. 별다른 개발 호재가 없는 상태에서 접근성 문제는 향후 매각 시 발목을 잡을 수 있습니다. 예상 수익률을 따져보면, 최악의 경우 원상복구명령 가능성도 있어 수익성을 해칠 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 예상 경쟁률이 낮고 매각가도 낮게 형성될 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 감정가의 80% 이하로 4억 2천만원 정도를 제시하고 싶습니다. 취등록세 약 2,550만원을 포함한 총 투자금은 대략 4억 4,550만원으로 예상됩니다. 농지취득자격 관련 서류를 철저히 준비해야 하며, 경계 측량을 통해 명확한 토지 경계를 확보하는 것이 필수입니다.