나주 석전동 상가 경매, 9회 유찰 1억

한줄 요약

솔직히 말하면, 9번 유찰된 석전동 상가, 기회일 수도 있지만 리스크도 큽니다.

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경매물건 주소 보기 전라남도 나주시 석전2길 12-4, 1동 1층105호

전라남도 나주시 석전2길에 위치한 상가입니다. 1층에 위치해 있고, 105호와 106호의 벽체를 터서 사용 중인 일반음식점이라고 합니다. 상가라는 특성상 차량 접근성은 좋을 것으로 예상되지만, 주변 상권이나 유동인구를 좀 더 확인할 필요가 있겠네요.

가격이 말해주는 것

감정가는 9억 1,300만원에서 시작했지만, 현재 최저입찰가는 1억 722만원으로 대폭 할인된 상태입니다. 인근 상가 시세와 비교해보면, 솔직히 말해서 상당히 저렴하게 나온 것 같습니다. 다만 최저 입찰가가 이렇게까지 떨어진 이유를 명확히 파악해야 할 필요가 있습니다. 예상 낙찰가는 1억 1,258만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 11월 30일의 근저당권으로, 이후 권리들은 대부분 소멸될 것으로 보입니다. 하지만 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 정확히 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 있을 경우 배당 요구 여부에 따라 인수 가능성이 있으니 주의가 필요합니다. 유치권이나 법정지상권은 현재로서는 특이사항으로 기재된 바 없으나, 현장 확인은 필수입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이렇게 많은 유찰은 분명 꺼림칙한 부분이 있습니다. 그러나 감정가 대비 89% 할인된 가격은 매력적이죠. 예상 수익률을 따져보면, 임대 수익을 통한 연 6~7% 정도의 수익률을 기대할 수 있을 것 같습니다. 다만 지역 상권의 침체나 주변 상가 공실률 등은 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이렇게 유찰이 많이 된 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 하지만 돌발 변수도 있을 수 있으니 보수적으로 접근하는 게 좋겠죠. 권장 입찰가는 1억 2천만원 이하로 잡고, 취등록세 약 517만원을 포함한 총 투자금은 1억 3천만원 안쪽으로 예상해보면 좋겠습니다. 명도 문제는 점유자와의 협의가 필요할 것 같고, 인도명령도 고려해볼 수 있습니다.