빛가람동 산업센터 경매, 9회 유찰 4천만

한줄 요약

이 경매 물건은 9회 유찰로 최저가가 감정가의 11%까지 떨어져 투자 매력이 있지만, 신중한 접근이 필요합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 1층비-103호 (빛가람동,게토333지식산업센터)

전라남도 나주시 빛가람동에 위치한 게토333지식산업센터의 나동 1층 비-103호입니다. 현재 공실 상태로, 지식산업센터의 특성상 다양한 용도로 활용 가능하다는 장점이 있어요. 하지만 면적 정보가 제공되지 않아, 실제 사용 가능 여부는 직접 확인이 필요합니다. 주변은 주거 및 상업 시설이 조화롭게 어우러진 지역으로, 교통편도 나쁘지 않은 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3억 4,300만원이지만, 현재 최저입찰가는 4,028만원으로 감정가의 11% 수준입니다. 9번이나 유찰된 이유를 생각해보면, 시장의 관심이 적거나 물건 자체에 문제가 있을 수 있습니다. 인근 유사 지식산업센터의 시세와 비교해보면, 상당히 저렴한 가격임은 분명하지만, 이렇게까지 유찰된 이유를 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다. 예상 낙찰가는 최저입찰가에 근접한 4,229만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 3월 10일에 설정된 근저당으로, 이를 기준으로 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸할 가능성이 높습니다. 현재 공실 상태라고 하니, 임차인 대항력에 대한 부분은 크게 걱정하지 않아도 될 듯합니다. 다만 등기부 및 현황조사서를 통해 임차인 여부를 반드시 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 언급은 없지만, 충분한 조사를 통해 사전 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 9회 유찰된 물건은 리스크가 존재할 가능성이 높습니다. 하지만 반대로 생각하면, 그만큼 낮은 가격으로 입찰할 수 있는 기회일 수도 있습니다. 예상 수익률을 계산해보면, 최저가 기준으로 매입하여 임대할 경우 수익률은 꽤 긍정적일 것으로 보입니다. 다만, 이 지역의 임대 수요와 시장 상황을 철저히 조사해야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 예상 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 그만큼 리스크를 감수할 수 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있죠. 권장 입찰가는 최저입찰가인 4,028만원 근처로 잡고, 추가로 취등록세 약 194만원을 포함하여 총 투자금을 계산해보는 게 좋습니다. 단, 명도에 대한 문제는 사전에 충분히 검토해야 하며, 인도명령이 가능한지 확인하는 것도 필수입니다.