유성 전민동 주택 경매, 1회 유찰 11.2억

한줄 요약

유성구 전민동의 다가구주택, 1회 유찰로 최저가 11.2억에 매력적인 가격대.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 유성구 전민동 286-4

대전광역시 유성구 전민동에 위치한 이 부동산은 250.3㎡(약 75.7평)의 면적을 갖춘 다가구주택입니다. 건축물대장상으로는 '제2종근린생활시설(사무소)'로 등록되어 있지만, 실제로는 1층에 1가구, 2층에 4가구가 거주하는 다가구주택으로 사용되고 있습니다. 주거와 상업시설이 혼재된 지역으로, 교통 및 생활 인프라가 적절하게 갖춰져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 16억 486만원으로 책정되었으나, 1회 유찰되어 현재 최저입찰가는 감정가의 69%인 11억 2,340만원으로 내려왔습니다. 인근 지역의 시세와 비교했을 때 약 31% 저렴한 가격입니다. 내 경험상 이렇게 한 번 유찰된 매물은 경쟁률이 높아질 가능성이 큽니다. 예상 낙찰가는 약 11억 7,957만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2019년 4월 29일과 10월 15일에 설정된 근저당권입니다. 등기부 및 현황조사서를 통해 임차인의 대항력 여부를 꼭 확인해야 합니다. 다가구주택으로 이용 중이라 임차인 대항력에 따른 배당 순위에 주의할 필요가 있으며, 유치권이나 법정지상권 발생 가능성도 점검이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 다가구주택으로의 활용이 가능하다는 점은 큰 장점입니다. 하지만 임차인의 대항력 여부와 명도 문제는 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률 측면에서는, 월세 전환 시 약 연 5.2%의 수익률을 기대할 수 있겠지만, 임차인과의 협의가 원활하게 진행되어야 할 것입니다.

내가 입찰한다면

현재 감정가 대비 가격이 매력적이라 경쟁률이 상당히 높을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 최저가의 5% 이상은 높게 잡아야 할 것 같고요, 취등록세 약 5,426만원을 포함하면 총 투자금은 약 11억 8천만원 정도로 예상됩니다. 입찰 전 임차인 문제와 권리 분석을 철저히 하는 것이 중요하겠네요.