김해 율하동 부동산 경매, 4회 유찰 2.4억

한줄 요약

4회 유찰로 반값이 된 김해 율하동의 부동산 경매 물건이지만, 유치권 문제의 불확실성이 걸림돌입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 율하1로 101, 5층501호 (율하동,모아빌딩)

경상남도 김해시 율하동에 위치한 모아빌딩 5층 501호입니다. 주소만 보면 꽤 괜찮은 위치에 있는 것 같아요. 주변에 율하 신도시가 형성되어 있어 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 하지만 면적 정보가 없어 정확한 평가를 하기는 어렵네요. 교통 환경은 무난한 편입니다만, 지하철이나 KTX 역과는 거리가 좀 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 100만원이지만, 4회 유찰되면서 최저입찰가가 2억 4,549만원으로 떨어졌습니다. 감정가의 49%라는 건 반값으로 떨어졌다는 뜻이죠. 인근 비슷한 부동산의 실거래가가 약 4억이라고 가정할 때, 현재 최저가로 낙찰받으면 40% 정도 싸게 살 수 있는 셈입니다. 예상 낙찰가를 2억 5,776만원 전후로 잡아보면 좋겠네요.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 7월 20일 설정된 근저당권입니다. 이게 말소되면 대부분의 후순위 권리도 같이 사라지겠죠. 하지만 한 가지 걸리는 건 2025년 7월 18일자 유치권 신고입니다. 성립 여부가 불명확하다고 하는데, 이 부분은 정말 조심해야 해요. 유치권이 인정되면 예기치 않은 비용이 발생할 수 있습니다. 임차인 현황도 등기부와 조사서를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰된 물건은 뭔가 문제가 있을 가능성이 큽니다. 유치권 이슈가 가장 큰 리스크죠. 하지만 이를 감수할 수 있다면, 저렴한 가격에 매입 가능하다는 건 매력적입니다. 예상 수익률은 월세 전환시 연 6% 이상으로 기대할 수 있습니다. 다만, 유치권 해결까지의 시간이 관건이겠네요.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 유치권 문제 때문에 대부분의 투자자들이 망설일 테니까요. 제 권장 입찰가는 2억 5천만원대 중반입니다. 취등록세 약 1,185만원을 포함해 총 투자금 2억 7천만원 안팎으로 예상됩니다. 유치권 문제를 해결할 자신이 있다면 도전해볼 만한 물건입니다.