김해 삼정동 상가 경매, 5회 유찰 1억

한줄 요약

공실인 점포가 5회 유찰돼 감정가의 16% 가격, 매력적이지만 주의 필요.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 김해대로2400번길 96, 1층 103호 (삼정동,마에스타)

김해시 삼정동에 위치한 상가로, 면적은 무려 1366.4㎡(413.3평)입니다. 집합건축물대장상 소매점으로 등록되어 있으나 실사용은 음식점으로 조사되었고, 현재는 공실입니다. 주변은 상업 지역으로, 유동인구는 있으나 최근 경기 침체로 상가 공실률이 높은 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 6억 2,100만원이었으나, 5회 유찰을 거쳐 최저입찰가는 1억 437만원으로 감정가 대비 84% 할인된 가격입니다. 인근 유사 상가의 실거래가는 약 3억 내외로, 현재 최저입찰가는 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 약 1억 958만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2015년 4월 29일 설정된 근저당권입니다. 추가로 김해주택관리사무소에서 관리비 약 198만원이 체납된 상태입니다. 일괄매각 조건이라 다른 권리관계는 심플하게 정리될 가능성이 높지만, 임차인 현황은 등기부등본과 현황조사서를 확인할 필요가 있습니다. 유치권이나 법정지상권은 현재로서는 문제될 가능성이 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 매력적인 가격이지만 공실이라는 점과 경기 침체로 인한 상권의 불확실성은 리스크로 작용할 수 있습니다. 다만, 장기적으로 경기가 회복된다면 상당한 수익을 기대할 수 있습니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 이상도 가능할 것으로 보입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 높습니다. 예상 경쟁자가 많지 않다면 1억 2천만원 수준에서도 무난히 낙찰받을 수 있을 듯합니다. 취등록세는 약 504만원으로, 총 투자금은 1억 1,500만원 정도로 예상됩니다. 현실적인 임대수익을 기대한다면 차후 상권 회복을 기대하며 장기 보유 전략을 고려해볼 만합니다.