전주 삼천동2가 부동산 경매, 4.3억

한줄 요약

1회 유찰로 가격이 내려갔지만, 말소기준권리와 임차인 상황을 주의해야 할 물건입니다.

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경매물건 주소 보기 전라북도 전주시 완산구 삼천동2가 160-7

전라북도 전주시 완산구 삼천동2가에 위치한 이 부동산은 면적이 855.0㎡(258.6평)로 상당히 넓습니다. 주변 환경은 주택가가 밀집한 지역으로, 교통 접근성은 보통입니다. 일괄매각으로 제시외 건물과 다양한 수목이 포함되어 있어 다소 복잡한 인상을 줍니다.

가격이 말해주는 것

감정가 6억 2,506만원에서 1회 유찰 후 최저입찰가는 4억 3,754만원으로 감정가 대비 31% 할인된 상태입니다. 인근 시세가 대략 5억 수준이라면, 현재 가격은 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가는 4억 5,942만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년 3월 6일에 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 다만, 제시외 건물과 수목, 잔디 등이 포함된 점은 주의가 필요하며, 지분매각이라는 점도 염두에 두어야 합니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 위험은 낮아 보이지만, 명도 과정에서 어려움이 있을 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 1회 유찰된 상태에서 가격은 매력적이지만, 지분매각과 임차인 관계가 복잡할 수 있다는 점이 걸립니다. 예상 수익률은 인근 시세와 비교시 꽤 괜찮을 수 있지만, 명도 난이도와 관련된 리스크는 고려해야 합니다. 큰 호재는 없으나, 지역 특성상 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 경쟁률이 높아질 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 약 4억 5천만원 수준으로 보이며, 취등록세 약 2,113만원을 포함한 총 투자금은 약 4억 7천만원으로 예상됩니다. 입찰에 참여한다면 임차인과의 명도 협상 전략을 미리 세워두는 것이 중요합니다.