완산 효자동 경매, 4회 유찰 4.8억

한줄 요약

솔직히 말하면, 4회 유찰된 이 물건은 가격은 매력적이지만 내부 상태와 공사 중단 이력이 걸립니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 전라북도 전주시 완산구 효자동3가 1608-12

전라북도 전주시 완산구 효자동3가에 위치한 이 부동산은 300㎡(90.8평)로, 꽤 넓은 면적을 자랑합니다. 주변은 주택가로 형성되어 있으며, 교통이 나쁘지 않은 편입니다. 하지만 건물 내부는 상하수도 배관 절단, 화장실 미완성, 3층 주택의 바닥난방 배관 제거 등 공사가 중단된 상태라 활용에 제약이 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 9억 8,581만원에서 무려 51% 할인된 4억 8,304만원으로 최저입찰가가 책정되었습니다. 인근의 평균 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편으로, 예상 낙찰가는 약 5억 720만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 3월 5일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인해야 하며, 제시외 건물의 창호샷시 일부 절단 상태 등으로 인해 유치권이나 법정지상권 가능성도 배제할 수 없습니다. 누수 흔적이 있는 다락 등도 신경 써야 할 부분입니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이 물건은 유찰된 횟수와 내부 상태를 고려할 때 명도 및 수리비용 등의 리스크가 큽니다. 하지만 이러한 리스크를 감안하고도 저렴한 가격에 매입할 수 있다면, 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있을 것입니다.

내가 입찰한다면

솔직히, 예상 경쟁률은 높지 않을 것 같습니다. 권장 입찰가는 약 4억 7천만원으로 잡고, 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 5억 2천만원 정도로 예상됩니다. 내부 수리비용을 충분히 고려한 후 입찰에 참여하는 것이 좋겠습니다.