관악 봉천동 부동산 경매, 2회 유찰 1억

한줄 요약

관악구 봉천동의 이 경매 물건은 작은 면적의 부동산으로, 2회 유찰되어 최저가가 1억 642만원으로 내려왔습니다. 하지만 제시외 건물 문제로 인해 권리분석이 매우 중요합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 관악로 227-6, 1층101호 (봉천동,샤르망파크)

이 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 샤르망파크 1층의 101호입니다. 면적은 14.1㎡, 약 4.3평으로 매우 아담한 크기입니다. 주변은 대학가 근처로, 대학생을 대상으로 한 임대나 소규모 사무실로 활용 가능성이 있어 보입니다. 교통편도 나쁘지 않은 편이라 접근성 면에서는 무난합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 6,628만원이지만, 2회 유찰로 인해 최저입찰가는 1억 642만원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 36% 할인된 가격이죠. 인근 비슷한 물건들의 시세와 비교하면 약 28% 정도 저렴한 편이지만, 제시외 건물과 관련된 리스크를 감안해야 합니다. 예상 낙찰가는 최저가보다 약간 높은 1억 1,174만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 8월 29일 개시결정으로 설정되어 있습니다. 문제는 제시외 건물입니다. 소유권 및 기타 권리관계 확인이 필요하며, 원상복구나 이행강제금 부과 문제도 발생할 수 있습니다. 임차인 현황도 등기부 및 현황조사서에서 반드시 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 제시외 건물 문제는 큰 리스크입니다. 하지만 대학가 근처라는 점에서 임대수익 가능성이 있고, 가격이 많이 내려온 상황이라 매력적일 수 있습니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5.2% 정도로 계산됩니다. 다만, 제시외 건물 문제 해결이 우선시되어야 하며, 명도 난이도도 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

이 물건에 입찰한다면, 경쟁률이 높지는 않을 것으로 예상됩니다. 제시외 건물 문제가 걸림돌이기 때문이죠. 권장 입찰가는 최저가에 약간 더해진 1억 1,174만원 정도가 적절해 보입니다. 취등록세는 약 514만원이 예상되며, 총 투자금은 약 1억 1,688만원 정도로 잡을 수 있습니다.