신당동 상가 경매, 9회 유찰 634만

한줄 요약

9회 유찰된 신당동 상가, 최저가 634만원은 매력적이지만, 대지권 미등기와 임차권 문제는 주의가 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 서울특별시 중구 을지로45길 72, 지하1층119호 (신당동,디자이너크럽)

서울 중구 을지로45길에 위치한 신당동 디자이너크럽 내 지하1층 상가입니다. 면적은 0.0㎡로 표기되어 있지만, 실제 면적 확인이 필요합니다. 이 상가는 오픈상가 형태로 호실 경계가 불분명하며, 주변은 주로 패션 관련 상가들이 밀집해 있습니다. 교통 편의성도 좋지만, 상가 내부 구조는 복잡할 가능성이 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4,730만원이었으나 9회 유찰로 최저입찰가가 634만원까지 떨어졌습니다. 이는 감정가의 13% 수준으로 인근 시세와 비교해도 상당히 저렴한 편입니다. 하지만, 예상 낙찰가는 이보다 더 낮은 666만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 1998년 근저당권으로, 오래된 권리이지만 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다. 대지권이 미등기 상태이며, 대지사용권은 30년 임차권으로 조사되었습니다. 이는 추후 명도나 사용에 문제가 될 수 있으니 주의해야 합니다. 더불어, 현황조사에 따르면 호실 번호가 다르게 표시되어 있어, 등기부 및 현황조사서의 철저한 검토가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 9번의 유찰은 투자자들에게 매력보다는 불안감을 주는 요소입니다. 게다가 위반건축물로 등재되어 있는 점도 리스크입니다. 하지만, 낮은 낙찰가는 초기 투자비용을 크게 줄일 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 예상 수익률은 높지 않지만, 소액 투자로 리스크를 분산하는 전략이 필요합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 650만원 내외로 제안하며, 취등록세 약 30만원을 포함한 총 투자금은 680만원 정도로 예상됩니다. 단, 명도 과정에서의 난이도를 충분히 고려한 뒤 입찰을 결정해야 할 것입니다.