김해 외동 부동산 경매, 7회 유찰 5.7억

한줄 요약

7회 유찰 후 감정가 대비 88% 할인된 5억 7,047만원에 입찰 가능, 11월 10일 입찰.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 경상남도 김해시 외동 284-3

이번 경매 물건은 경상남도 김해시 외동에 위치한 대규모 토지로, 총 면적이 10,448㎡(약 3,160평)에 달합니다. 입지적으로는 김해시 중심부와의 접근성이 좋아 보입니다만, 대중교통 인프라는 조금 떨어질 수 있습니다. 주변은 주로 농지와 주거지역으로 형성되어 있어, 개발 가능성을 염두에 두고 접근할 필요가 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 46억 4,056만원이지만, 현재 최저가가 5억 7,047만원으로 무려 88% 할인된 상태입니다. 7번의 유찰 끝에 이렇게 낮은 가격까지 내려왔다는 것은 입찰자들이 쉽게 접근하지 못하는 부분이 있다는 신호입니다. 인근 시세를 고려하면, 이 가격은 상당히 저렴하다고 볼 수 있습니다만, 유찰의 이유를 면밀히 검토해야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 6월 9일 설정된 근저당권입니다. 특이하게도 제시외 건물과 농지취득자격증명의 필요성 등의 조건이 붙어 있습니다. 특히 농지의 경우 전용 허가를 받지 않은 부분도 있어, 향후 법적 분쟁 가능성도 배제할 수 없습니다. 또, 일반건축물대장상 타인 소유로 등재된 건축물이 존재하지만, 현황조사에서 소재 불명으로 나타난 부분도 주의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 리스크가 적지 않습니다. 다만, 주택건설사업계획 승인을 득한 부분이 개발 가능성을 시사합니다. 김해 지역의 장기적 발전 가능성과 맞물려 있다면, 큰 매력 포인트가 될 수 있겠죠. 하지만 농지법 관련 문제나 지적 경계 불확실성, 그리고 인허가 사항 재확인 필요성 등은 분명한 악재입니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상되나, 리스크를 감안해 신중히 접근해야 합니다. 감정가의 12%로 시작하는 이번 경매에서 권장 입찰가는 5억 9,899만원 전후로 보고 있습니다. 취등록세는 약 2,755만원을 예상하고 있으며, 총 투자금은 6억 초반대가 될 것입니다. 법적 문제 해결 가능성과 개발 잠재력을 철저히 분석한 뒤 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.