상남동 상가 경매, 13회 유찰 409만

한줄 요약

11월 11일 입찰, 13회 유찰로 최저가 409만원까지 떨어진 상남동 상가 경매입니다. 단, 장기간 영업 중단된 유흥시설이라는 점을 유의하세요.

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경매물건 주소 경상남도 창원시 성산구 상남로 71, 지하1층 112-2호 (상남동,창원코아)

창원시 성산구 상남로에 위치한 이 상가는 지하 1층에 자리 잡고 있으며, 현재까지 장기간 영업이 중단된 상태입니다. 위치상으로는 창원의 중심부에 있어 교통이 편리하고, 인근에 상업시설이 밀집되어 있어 원래는 유동인구가 많은 지역입니다. 하지만, 현재 골드노래주점으로 지정되어 있어 용도변경이 필요할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 6,600만 원이었으나, 현재 409만 원으로 98% 할인된 상태입니다. 이는 인근 시세 대비 엄청난 가격이지만, 그만큼 리스크가 존재한다는 신호입니다. 예상 낙찰가는 최저가 수준인 429만 원 전후로 예측됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년 11월 3일 설정된 근저당권입니다. 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다는 점과 장기간 영업 중단에 따른 관리비 미납이 약 2,756만 원이라는 점이 주의사항입니다. 입찰 전 반드시 관리사무소를 통해 정확한 관리비 상황을 확인해야 합니다. 또한, 유치권이나 법정지상권 문제는 현재로서는 명확히 드러나지 않았으므로, 철저한 조사 후 입찰해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 고위험 고수익을 노리는 투자자에게 적합합니다. 상가가 위치한 지역 자체는 나쁘지 않지만, 용도변경의 어려움과 장기간 영업 중단으로 인한 수익성 악화가 큰 악재로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 재개발이나 리모델링에 성공할 경우 높을 수 있지만, 그만큼 초기 투자금과 시간이 많이 소요될 것입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 경쟁률이 낮아 예상 낙찰가가 최저가와 비슷할 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 429만 원 정도로 보고, 취등록세 약 19만 원을 포함한 총 투자금은 448만 원 정도 예상됩니다. 하지만, 임차인 문제와 관리비 미납 등 복잡한 권리관계를 철저히 검토한 후 신중히 접근해야 할 물건입니다.