분양권 주택수 포함 시기 놓쳐 입찰금액 바꾼 날

얼마 전 아파트 경매 물건을 보던 지인이 입찰가를 다시 낮췄습니다. 시세와 수리비까지 계산했는데, 배우자 명의 분양권 하나를 빼고 취득세를 잡았더군요. 분양권은 아직 집이 아니니 괜찮을 거라고 생각한 겁니다. 경매에서는 이런 한 줄이 수익 계산을 뒤집습니다.

집이 완공되기 전에도 주택 수에 들어간다

분양권 주택수 포함 시기를 묻는다면 먼저 어떤 세금의 주택 수인지 나눠야 합니다. 양도소득세와 취득세는 적용 기준일이 다릅니다. 재산세나 종합부동산세를 계산할 때도 분양권을 완공된 주택과 똑같이 세면 안 됩니다. ‘분양권은 집 한 채’라는 말만 외우고 입찰하면 위험한 이유입니다.

양도소득세에서는 원칙적으로 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권이 주택 수 판단에 영향을 줍니다. 국세청 안내에도 이 날짜 이후 취득한 분양권을 다주택자 주택 수에 넣는 사례가 나옵니다. 당첨이나 계약을 마친 뒤 아파트가 완공될 때까지 기다려 주는 구조가 아닙니다. 다만 2020년에 취득한 분양권인지, 2021년 이후 취득한 분양권인지는 계약서와 거래 경위를 보고 가려야 합니다.

가령 기존 아파트 한 채를 가진 세대가 2024년에 분양권을 취득하고 2026년에 기존 집을 판다고 해보죠. 매도 시점에 새 아파트가 공사 중이어도 ‘기존 집 한 채만 있으니 무조건 1세대 1주택 비과세’라고 계산하면 곤란합니다. 종전 주택의 취득일, 분양권 취득일, 양도일까지의 기간과 일시적 1주택·1분양권 특례 요건을 함께 봐야 합니다. 특례가 가능한 경우도 있으니 분양권이 있다는 이유만으로 세금을 단정할 일도 아닙니다.

경매에서 더 먼저 보는 날짜는 취득세 쪽이다

입찰장에서 제가 더 자주 마주치는 건 취득세입니다. 지방세법은 일정한 분양권을 취득세 중과 판단에 쓰는 세대의 주택 수에 더합니다. 이때 살펴볼 경계가 2020년 8월 12일입니다. 그 이후 계약한 주택분양권인지 확인해야 하고, 그 전에 계약했다면 계약금 지급을 입증할 자료까지 챙겨야 합니다. 단순히 ‘준공이 아직 안 됐다’는 설명으로 끝나지 않습니다.

예를 들어 기존 주택 한 채와 2023년에 계약한 분양권 하나를 가진 세대가 경매로 아파트를 낙찰받는다고 합시다. 입찰가를 쓸 때는 낙찰받을 집까지 넣어 취득 시점의 세대별 주택 수를 따져야 합니다. 지역, 물건의 종류, 중과 제외 여부에 따라 실제 세율은 달라지지만, 분양권을 빠뜨린 계산표가 위험하다는 점은 같습니다. 낙찰가 4억 원짜리 물건에서 취득세를 잘못 예상하면 명도비와 수리비로 남겨 둔 현금이 모자랄 수 있습니다.

여기서 하나 더 헷갈립니다. 분양권으로 나중에 완공 주택을 취득할 때 적용할 취득세율은 지방세법 시행령상 분양권 취득 시점의 세대별 주택 수를 기준으로 판단하는 규정이 있습니다. 분양사업자로부터 받은 경우에는 분양계약일이 기준입니다. 그래서 ‘입주 전에 기존 집을 팔면 완공 아파트 취득세도 자동으로 1주택 세율’이라고 생각하면 안 됩니다. 경매 물건의 취득세와 분양권으로 받을 새 아파트의 취득세를 각각 계산해야 합니다.

배우자 명의와 계약서 날짜를 같이 본다

제가 입찰 전 확인하는 서류에는 본인 명의 등기부만 있지 않습니다. 취득세는 세대별 주택 수를 보므로 배우자 명의 주택과 분양권도 확인합니다. 양도소득세 역시 1세대 기준으로 비과세 요건을 따집니다. 지인이 처음 보여준 계산표에도 배우자의 분양권이 빠져 있었습니다. 본인 이름으로 된 집만 적어 놓고 ‘한 채’라고 말하는 경우가 생각보다 많습니다.

분양권을 전매로 샀거나 가족 사이에 지분을 넘겼다면 날짜를 더 꼼꼼히 적습니다. 최초 분양계약일, 내가 권리를 넘겨받은 날, 계약금과 잔금을 지급한 날을 한 줄에 섞어 쓰면 안 됩니다. 세금마다 보는 거래와 기준 시점이 다르기 때문입니다. 지방세법 시행령에는 같은 세대 안에서 분양권 취득일이 둘 이상 생기는 경우 가장 빠른 취득일을 기준으로 하는 규정도 있습니다. 계약서 한 장만 보고 답을 내기 어려운 거래라면 관할 지자체 세무부서와 세무사에게 사실관계를 그대로 전달하는 편이 낫습니다.

보유세까지 한꺼번에 ‘두 채’로 세지 않는다

분양권이 양도소득세나 취득세의 주택 수에 들어간다는 말을 듣고, 아직 지어지지 않은 아파트에 재산세와 종합부동산세도 바로 붙는다고 생각하는 분이 있습니다. 재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일의 과세대상과 소유관계를 기준으로 봅니다. 완공 전 분양권 자체를 완공된 주택처럼 보유세 대상에 올리는 식으로 계산하면 또 틀어집니다. 이후 주택이 완성되고 소유권을 취득하면 그때의 과세기준일과 소유 상태를 새로 확인해야 합니다.

제 계산표에는 분양권 옆에 날짜를 세 개 적어 둡니다. 최초 계약 또는 승계취득 시점, 경매 물건을 취득할 예정일, 기존 주택을 팔 예정일입니다. 그리고 양도소득세와 취득세 칸을 따로 둡니다. 이 정도만 해도 ‘집이 아직 없으니 세금에서도 없는 셈’이라는 실수를 많이 줄일 수 있습니다. 경매 수익은 낙찰가를 낮게 쓰는 데서만 나오지 않습니다. 입찰 전에 빠뜨린 비용을 찾아내는 일도 수익을 지키는 방법입니다.