상가 권리금 부가세를 빼먹고 수익을 계산해봤더니

상가 경매 물건을 보러 다니다 보면 ‘이 자리는 권리금만 받아도 남는다’는 말을 자주 듣습니다. 저도 초보 때는 낙찰가와 주변 매매가부터 비교했습니다. 그런데 권리금은 상가를 낙찰받았다는 이유만으로 따라오는 돈이 아닙니다. 실제로 누가 어떤 영업시설과 권리를 넘기는지 따져야 하고, 거래가 성사되면 상가 권리금 부가세까지 계산에 들어갈 수 있습니다.

낙찰받은 상가에 권리금이 붙어 있는 건 아니다

권리금은 보증금이나 월세와 성격이 다릅니다. 상가건물 임대차보호법은 시설·비품뿐 아니라 거래처, 영업 노하우, 위치에 따른 이점 같은 가치를 넘기거나 이용하게 하는 대가로 설명합니다. 가게를 운영하던 임차인이 새 임차인에게 시설과 영업을 넘기며 받는 돈이 흔한 모습입니다.

경매에서 건물을 낙찰받는 거래와 임차인이 가게를 넘기는 거래는 당사자부터 다릅니다. 낙찰자는 건물의 소유자가 되지만, 기존 임차인의 단골과 집기까지 자동으로 사는 것은 아닙니다. 반대로 임차인이 새 임차인을 구해 권리금 계약을 맺는다면, 건물주가 바뀌었다는 이유만으로 그 돈을 낙찰자의 수익으로 잡을 수도 없습니다.

그래서 저는 현장에 가면 먼저 영업 중인 사람이 누구인지, 점포 안 집기의 소유자가 누구인지, 기존 임차인이 나갈 생각이 있는지부터 확인합니다. 임차인의 권리금 회수기회가 문제 되는 상황이라면 계약 기간과 퇴거 경위도 봅니다. 이런 확인 없이 ‘권리금 예상 수입 3천만 원’을 입찰표 옆에 적는 건 위험합니다.

2천만 원을 받는다는 말, 세금 포함인지부터 갈린다

가령 기존 점포 운영자가 새 운영자에게 시설과 영업권을 2천만 원에 넘긴다고 해보죠. 부가가치세가 과세되는 거래이고 2천만 원을 공급가액으로 약정했다면, 일반적인 10% 세율을 적용한 부가세 200만 원을 더해 총 2천200만 원을 받는 계산입니다. 반면 ‘부가세 포함 총 2천만 원’으로 약정했다면 공급가액은 약 1천818만 원, 부가세는 약 182만 원으로 나뉩니다.

현장에서는 이 차이를 계약금 보낸 뒤에야 이야기하는 경우가 있습니다. 넘기는 쪽은 2천만 원에 세금을 더 받을 생각이었고, 받는 쪽은 총지출이 2천만 원인 줄 알았다는 식입니다. 200만 원 차이면 작은 점포의 도배·철거비가 통째로 바뀝니다. 계약서에는 총액만 적기보다 시설대금과 영업권 대금, 부가세 포함 여부, 세금계산서 발급 사항을 분명히 적는 편이 분쟁을 줄입니다.

국세청 해석에서도 영업권의 대가인지, 단순한 손실보상금인지에 따라 부가세 취급이 달라질 수 있다고 봅니다. 돈에 ‘이사비’나 ‘합의금’이라는 이름을 붙였다고 세금이 사라지는 게 아닙니다. 실제로 무엇을 넘기고 무엇의 대가를 받았는지가 중요합니다.

가게를 통째로 넘기면 무조건 면세라는 말도 조심해야 한다

가게를 넘길 때 ‘사업의 포괄양도라 부가세가 없다’는 말을 듣기도 합니다. 부가가치세법에는 일정한 사업 양도를 재화의 공급으로 보지 않는 규정이 있습니다. 다만 간판과 냉장고 몇 개를 넘겼다고 곧바로 해당하는 것은 아닙니다. 영업을 이어갈 수 있도록 사업에 관한 권리와 의무가 실제로 승계되는지, 계약과 운영의 실질을 봐야 합니다.

예를 들어 기존 식당의 집기만 사서 내부를 전부 철거하고 다른 업종을 시작한다면, 기존 사업을 그대로 넘겨받았다는 설명이 잘 맞지 않습니다. 반대로 사업장과 영업에 관한 권리·의무를 함께 이어받는 거래라면 포괄양도 해당 여부를 검토할 여지가 있습니다. 경매 낙찰로 건물 소유권을 취득한 사실만으로 기존 임차인의 가게까지 포괄양수한 것은 아닙니다.

양수인이 부가세를 돌려받을 수 있다는 말도 곧바로 현금 유입으로 잡지 않습니다. 적법한 세금계산서를 받았는지, 실제 사업이 과세사업인지, 매입세액 공제 요건을 충족하는지에 따라 달라집니다. 특히 거래 상대가 일반과세자인지 간이과세자인지, 이미 폐업했는지 확인하지 않고 ‘나중에 환급받으면 된다’고 계산하면 자금 계획이 틀어질 수 있습니다.

입찰 전 계산표에는 권리금보다 먼저 들어갈 돈이 있다

제 계산표에서는 권리금 예상 수입을 맨 뒤에 둡니다. 낙찰대금과 취득 관련 비용, 밀린 관리비 중 인수할 수 있는 금액, 명도 협의비, 원상복구비, 공실 기간의 이자와 관리비를 먼저 적습니다. 권리금은 기존 영업이 유지되고 새 임차인과 조건이 맞아야 성사되는 거래라서, 주변 점포의 호가를 그대로 수입으로 넣기 어렵습니다.

가령 낙찰 뒤 점포를 비우는 데 4개월이 걸리고 철거·수리에 800만 원이 든다면, ‘권리금 2천만 원 받을 자리’라는 말만으로 수익을 판단할 수 없습니다. 실제 권리금 계약이 있다면 누가 누구에게 지급하는지, 금액에 부가세가 포함됐는지, 어떤 시설과 영업권이 이전되는지 확인해야 합니다. 매도자 측에는 소득세 문제가 별도로 생길 수 있어 부가세만 맞춘 것으로 세금 계산이 끝나지도 않습니다.

상가 경매에서 숫자가 크게 보일수록 저는 계약서를 한 줄 더 읽습니다. 권리금은 입지가 좋다는 평가가 아니라, 특정 사람이 가진 가치를 실제로 넘기고 대금을 받는 거래입니다. 그 거래가 아직 없다면 예상 권리금은 수익이 아니라 가능성으로만 적어두는 게 제 경험상 안전했습니다.