상가 권리금 수수료를 따져봤더니 돈 새는 곳이 보였다
법원 입찰장에서는 낙찰가 100만 원 차이에 얼굴이 굳는 사람도 봅니다. 그런데 상가를 넘겨받는 자리에서는 권리금 수수료 몇백만 원을 계약서도 보기 전에 구두로 약속하는 경우가 있습니다. 저도 상가를 볼 때는 물건값만큼이나 ‘누가 누구에게 어떤 명목으로 돈을 주는지’를 먼저 적습니다. 이름이 비슷한 비용을 한데 묶으면 계산이 쉽게 틀어집니다.
권리금 5천만 원이면 수수료도 0.9%일까
상가 권리금 수수료를 물으면 먼저 계약 두 개를 구분해야 합니다. 임대인과 새 임차인이 맺는 상가 임대차계약이 있고, 기존 임차인과 새 임차인이 시설·거래처·영업상 이점 등을 넘기며 맺는 권리금계약이 있습니다. 돈을 받는 상대부터 다릅니다.
상가 임대차 중개보수에는 법정 상한이 있습니다. 공인중개사법 시행규칙상 일반적인 상가 임대차는 거래금액의 0.9% 이내에서 정합니다. 월세가 있으면 거래금액은 보증금에 월세의 100배를 더해 계산하고, 그 값이 5천만 원 미만일 때는 월세의 70배를 더하는 방식이 적용됩니다. 0.9%는 무조건 내야 하는 요율이 아니라 상한입니다.
반면 권리금 양도를 알선한 대가에는 그 임대차 중개보수 상한을 그대로 대입할 수 없습니다. 대법원은 영업시설이나 영업상의 이점 같은 권리금 거래 대상이 부동산 중개대상물에 해당하지 않아, 그 알선에 법정 중개수수료 한도가 적용되지 않는다고 판단했습니다. 그래서 ‘권리금의 몇 퍼센트가 법정 수수료’라는 말은 경계해야 합니다. 권리금 알선 대가를 얼마로 할지, 누가 낼지, 어떤 일을 해주는 대가인지는 계약 전에 따로 합의할 문제입니다.
숫자로 써보니 복비보다 알선비가 컸다
계산을 위해 단순화한 사례를 들어보겠습니다. 보증금 3천만 원, 월세 200만 원인 점포에 권리금 5천만 원이 붙었습니다. 임대차 거래금액은 2억 3천만 원입니다. 여기에 0.9%를 적용하면 임차인 측 임대차 중개보수의 상한은 207만 원입니다. 실제 지급액은 그 범위에서 협의한 금액을 봐야 합니다.
그런데 누군가 권리금 알선 대가로 별도 250만 원을 요구한다면 이야기가 달라집니다. 임대차 중개보수까지 상한으로 잡아 합계 457만 원입니다. 이 250만 원은 법정 요율로 계산된 돈이 아니라 사례에서 따로 제시된 금액입니다. 부가가치세 포함 여부까지 확인하지 않으면 잔금일에 예상보다 더 큰 청구서를 받을 수 있습니다.
저라면 이때 ‘권리금 계약서 써주는 값’이라는 한 줄로 넘기지 않습니다. 점포 소개, 양도인과의 가격 협의, 임대인과 새 임대차 조건 확인 중 무엇을 맡는지 묻습니다. 이미 다른 사람에게 임대차 복비를 내기로 했다면 역할이 겹치는지도 봅니다. 임대차 중개보수와 권리금 알선 대가를 견적서나 메시지에 각각 금액·지급 주체·지급 시기까지 남겨두면 잔금 자리에서 덜 싸웁니다.
권리금보다 먼저 확인할 건 새 임대차다
권리금이 싼 점포에도 함정은 있습니다. 기존 임차인이 5천만 원을 받겠다고 해도 임대인이 새 임차인에게 같은 보증금과 월세를 제시한다는 보장은 없습니다. 월세가 200만 원에서 260만 원으로 오르면 연간 차임 차이만 720만 원입니다. 권리금 500만 원을 깎았다고 좋아할 일이 아닙니다.
시설값도 말만 듣지 않습니다. 남겨두는 냉난방기와 주방 설비의 목록, 소유자가 누구인지, 고장 난 물건은 없는지 확인해야 합니다. 업종에 따라 인허가나 영업신고를 새로 해야 할 수도 있습니다. 매출 이야기가 나오면 카드 매출 자료와 실제 운영비를 함께 봅니다. 권리금 5천만 원을 냈는데 철거비와 재시공비가 추가되면 ‘시설을 인수했다’는 말의 의미가 달라집니다.
계약 순서도 중요합니다. 권리금 계약금을 먼저 보냈다가 임대인과 새 임대차 조건이 맞지 않아 다투는 장면을 봤습니다. 임대차가 체결되지 않을 때 권리금 계약금과 알선 대가를 어떻게 처리할지, 시설 인도일이 어긋나면 누가 부담할지를 문서에 적어야 합니다. 계약서 한 장을 더 읽는 시간이 수백만 원을 지키기도 합니다.
경매로 산 상가라면 권리금 이야기가 달라진다
경매 낙찰자에게 기존 점유자가 ‘권리금을 받아야 나가겠다’고 말하는 경우가 있습니다. 이때 일반적인 점포 양도 거래처럼 권리금과 수수료부터 협상하면 순서가 뒤집힙니다. 먼저 매각물건명세서, 등기사항, 현황조사서와 임대차 자료를 맞춰 임차권이 매각으로 소멸하는지 봐야 합니다.
상가건물 임대차보호법은 경매로 건물이 매각되면 임차권이 소멸하는 것을 원칙으로 두되, 대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 변제받지 못한 경우에는 예외를 둡니다. 법무부의 상가임대차 안내도 이런 경우 낙찰자가 임대인 지위를 이어받아 권리금 회수기회 보호 의무를 질 수 있다고 설명합니다. 반대로 임차권이 소멸한다면 낙찰자가 기존 임차인의 권리금 회수를 당연히 보장해야 하는 것은 아닙니다. 사건마다 선순위 권리와 배당 결과가 달라 단정해서는 안 됩니다.
직접 입찰해 낙찰받는 과정에는 통상적인 상가 매매 중개보수가 붙지 않습니다. 다만 매수신청 대리나 권리분석을 맡겼다면 그 보수 약정을 별도로 봐야 합니다. 저는 입찰가를 쓸 때 예상 명도비, 체납 관리비 확인액, 수리비와 세금까지 한 장에 올립니다. 권리금이 붙을 만한 좋은 자리라는 말보다, 지금 이 점포를 인도받는 데 실제로 얼마가 드는지가 더 믿을 만한 숫자입니다.
