선순위 보증금 8천만 원을 보고 입찰가를 다시 썼다

입찰장에서 가격을 한 번 더 고쳐 쓴 적이 있습니다. 감정가보다 싸게 받을 수 있겠다고 생각한 빌라였는데, 서류를 다시 펼치니 임차인의 전입일이 근저당권 설정일보다 빨랐습니다. 보증금도 8천만 원이었고요. 싸 보이는 낙찰가 옆에 그 돈을 적어 놓으니 물건이 전혀 다르게 보였습니다.

경매에서 말하는 선순위 보증금은 단순히 세입자가 먼저 들어왔다는 뜻으로 판단하면 위험합니다. 임차인이 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는지, 배당으로 얼마를 받는지까지 확인해야 실제 부담액이 나옵니다.

전입일 한 줄만 보고 선순위라고 믿으면 다친다

주택 임차인이 대항력을 갖추려면 주택을 인도받아 점유하고 주민등록도 마쳐야 합니다. 효력은 두 요건을 모두 갖춘 다음 날부터 생깁니다. 그래서 전입일과 근저당권 설정일이 같은 날이면 임차인이 무조건 앞선다고 볼 수 없습니다. 입주한 날과 실제 점유 여부도 함께 봐야 합니다.

제가 서류를 볼 때는 등기사항증명서에서 경매의 기준이 되는 권리와 그 날짜를 먼저 표시합니다. 그다음 매각물건명세서, 현황조사서의 점유자와 전입일을 옆에 적습니다. 계약서의 확정일자는 또 따로 표시하고요. 대항력은 매수인에게 임차권을 주장할 수 있는 문제이고, 확정일자를 갖춘 우선변제권은 매각대금에서 배당받는 순서의 문제입니다. 두 날짜를 한 칸에 뭉뚱그려 적으면 판단이 흐려집니다.

가령 임차인이 3월 1일 입주와 전입신고를 모두 마쳤고 근저당권이 3월 3일 설정됐다면, 대항력 발생 시점이 앞섭니다. 반대로 근저당권이 3월 1일 설정됐다면 날짜 관계가 달라집니다. 임차인의 실제 점유나 주민등록 유지에 의문이 있으면 서류에 적힌 전입일 하나로 단정하지 않습니다. 이사한 뒤 임차권등기가 된 경우에도 기존 대항력이 그대로 이어졌는지 따져야 합니다.

배당요구를 했어도 남는 돈이 문제다

대항력 있는 임차인이 배당요구를 했다는 문구를 보고 안심하는 초보 투자자가 많습니다. 하지만 배당요구는 보증금을 전액 받았다는 뜻이 아닙니다. 주택임대차보호법은 대항력 있는 임차권의 보증금이 전액 변제되지 않은 경우를 별도로 다룹니다. 낙찰자가 부담할 수 있는 금액은 배당요구 여부만으로 확정되지 않습니다.

숫자로 보면 더 분명합니다. 보증금 8천만 원인 선순위 대항력 임차인이 있고, 낙찰대금에서 그 임차인에게 5천만 원이 배당된다고 가정해 보겠습니다. 다른 권리관계나 다툼이 없다면 남은 3천만 원을 매수인이 부담하는 상황을 예상해야 합니다. 2억 원에 낙찰받았다면 처음부터 2억 3천만 원짜리 매입으로 계산하는 식입니다. 반대로 임차인이 보증금 전액을 배당받는다면 같은 8천만 원을 매입비용에 또 더해서는 안 됩니다.

입찰 전에는 실제 배당액이 아직 정해지지 않았다는 점이 까다롭습니다. 배당 순서, 집행비용, 다른 임차인과 채권자의 권리, 세금 관련 권리까지 확인해야 합니다. 저는 예상 배당액을 하나의 확정 숫자로 쓰지 않고, 임차인이 전액을 받는 경우와 일부만 받는 경우를 나눠 입찰가를 계산합니다. 서류만으로 배당이나 인수액을 가늠하기 어려우면 가격을 더 낮추거나 응찰을 접습니다.

싸게 낙찰받아도 수익이 남지 않을 수 있다

예를 들어 예상 매도가가 3억 원이고 낙찰가가 2억 원인 주택을 떠올려 보죠. 선순위 보증금의 미배당 예상액이 5천만 원이라면 벌써 투입액이 2억 5천만 원입니다. 여기에 취득세, 등기비용, 대출이자, 수리비, 명도에 드는 시간과 비용을 더해야 합니다. 겉으로 보인 1억 원의 가격 차이가 그대로 수익이 되는 일은 없습니다.

명도도 마찬가지입니다. 보증금을 돌려받을 권리가 남은 대항력 있는 임차인에게 낙찰받았으니 바로 나가 달라고 밀어붙일 수는 없습니다. 임차인이 언제, 얼마를 배당받는지와 남은 보증금 반환 문제를 먼저 확인해야 협의 일정이 잡힙니다. 경락잔금대출을 알아볼 때도 은행이 이 물건의 임차인 권리를 어떻게 평가하는지 입찰 전에 확인하는 편이 안전합니다. 예상한 대출금이 줄면 잔금을 치를 현금도 달라지니까요.

내가 입찰 전날 다시 확인하는 서류

매각물건명세서에는 점유자와 보증금 등에 관한 진술이 담기지만, 그 문서 한 장이 모든 사실을 보증하지는 않습니다. 저는 입찰 전날 법원경매정보의 매각물건명세서와 현황조사서를 다시 열고, 등기사항증명서도 새로 확인합니다. 입찰일이 바뀌거나 서류가 수정된 물건이라면 특히 그렇습니다.

• 임차인의 입주·전입 시점과 근저당권 등 선행 권리의 설정일이 어떻게 겹치는지 확인합니다.
• 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 배당요구 종기를 각각 확인합니다.
• 점유자가 여럿이거나 다가구주택이면 다른 임차인의 보증금과 순위도 함께 봅니다.
• 보증금 증액, 임차권등기, 전출·재전입처럼 권리의 범위나 순위를 바꿀 수 있는 흔적을 찾습니다.
• 배당 후 남을 수 있는 보증금에 취득·보유·매도 비용을 더해 입찰 상한을 다시 계산합니다.

현황조사서의 진술과 다른 서류가 맞지 않으면 그 차이부터 풀어야 합니다. 특히 임차인의 실제 점유, 계약 갱신이나 보증금 증액 경위는 문서에 적힌 한 줄로 끝나지 않을 때가 있습니다. 확인할 수 없는 금액을 마음대로 0원 처리하고 입찰표를 쓰는 순간, 싸게 산다는 계산은 무너집니다.

선순위 보증금이 있는 물건을 무조건 피할 필요는 없습니다. 다만 그 보증금이 어디서 얼마나 회수되고, 결국 누가 얼마를 부담하는지 설명할 수 있어야 합니다. 저는 그 답을 숫자로 적지 못하는 물건 앞에서는 입찰표를 접습니다. 경매장에서는 한 번의 낙찰보다 오래 살아남는 판단이 더 값집니다.