상가 월세 180만원 믿고 입찰장 갔다가 멈춘 이유
예전에 경매로 나온 1층 상가를 보러 갔을 때, 중개업소 유리창에 붙은 문구가 먼저 눈에 들어왔다. ‘보증금 3천만원, 상가 월세 180만원.’ 유동인구가 꽤 있는 길목이었고, 당시 영업 중인 가게도 있었다. 월세만 보면 괜찮아 보였다. 그런데 입찰가를 적기 전, 계산기를 다시 두드리니 손이 멈췄다.
아래 숫자는 당시 검토했던 조건을 설명하기 쉽게 둥글린 것이다. 낙찰가를 3억원, 취득과 수리 등에 들어갈 돈을 2천만원으로 놓았다. 월세 180만원을 12개월 받으면 연 2,160만원이다. 여기까지만 계산하면 투자금 3억2천만원 대비 연 6.75%가 나온다. 경매 상가를 처음 보는 분들이 가장 쉽게 붙잡히는 숫자도 바로 이 수익률이다.
월세 180만원이 통장에 12번 찍힐까
상가 월세는 현재 임차인이 내는 금액과 다음 임차인에게 받을 수 있는 금액을 나눠 봐야 한다. 지금 장사가 잘되는 가게라 해도 계약이 끝난 뒤 같은 업종이 들어온다는 보장은 없다. 반대로 임차인이 오래 버텨 준다면 공실 위험은 줄지만, 임대인이 생각한 시점에 임대료를 올리거나 점포를 비우기도 어렵다.
나는 현장에 가면 월세부터 묻지 않는다. 평일 점심과 저녁, 주말에 한 번씩 골목을 걷는다. 가게 앞을 지나가는 사람의 수보다 그 길에서 실제로 소비할 사람이 얼마나 되는지가 궁금해서다. 주변 빈 점포가 몇 달째 그대로인지, 새 임차인을 구할 때 중개업소가 제시하는 월세가 얼마인지도 확인한다. 간판은 걸려 있지만 영업시간이 짧은 가게가 늘었다면 유동인구 숫자만 믿기 어렵다.
설명을 위해 1년에 두 달 공실이 생긴다고 잡아 보자. 월세 수입은 2,160만원에서 360만원이 빠져 1,800만원이 된다. 임대인이 부담할 수선비와 공실 중 관리비 등을 연 240만원으로 가정하면 1,560만원이 남는다. 투자금 3억2천만원 대비 약 4.9%다. 처음 보였던 6.75%와는 제법 차이가 난다. 여기에 대출 이자와 세금은 아직 들어가지 않았다.
보증금 3천만원을 내 돈처럼 세면 틀어진다
보증금이 있으면 매입에 필요한 현금이 줄어든다고 말하는 분이 있다. 자금 흐름상 그렇게 보일 때도 있다. 하지만 보증금은 임차인이 나갈 때 돌려줘야 할 돈이다. 특히 경매에서는 현재 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하는지부터 확인해야 한다. 인수해야 할 금액을 놓치면 낙찰가 외에 예상하지 못한 지급 부담이 생긴다.
법원경매정보의 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 놓고 본다. 서류에 적힌 임대차 내용이 서로 다르거나 현장 점유자 말과 맞지 않으면 입찰 전 확인할 일이 더 남은 것이다. 상가건물 임대차보호법상 임차인은 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력을 갖출 수 있다. 그래서 사업자등록 신청일, 점유 시점, 확정일자, 선순위 권리의 설정일과 배당 관계를 따로 맞춰 봐야 한다. 확정일자가 없다는 이유만으로 점유자를 가볍게 보면 위험하다.
입찰장에서는 ‘임차인이 있으니 낙찰 직후부터 월세가 들어오겠지’라는 기대도 자주 듣는다. 임차인이 실제로 영업 중인지, 차임이 밀렸는지, 낙찰자가 임대인 지위를 이어받는지는 물건마다 다르다. 기존 임대차의 조건과 보증금 반환 부담을 확인하지 않은 채 새 월세를 상상하면 계산이 두 번 어긋난다.
대출을 넣으면 수익보다 버틸 시간이 먼저 보인다
위 물건에 대출 1억8천만원을 쓰고 금리를 연 5.5%로 가정하면 이자만 연 990만원이다. 앞서 계산한 1,560만원에서 이자를 빼면 연 570만원, 월평균 47만5천원이다. 원금 상환, 소득세, 추가 수선비는 제외한 금액이다. 금리와 대출 조건은 심사 시점과 차주 상황에 따라 달라지므로 이 숫자를 실제 대출 가능액으로 받아들이면 안 된다.
두 달 공실 가정도 낙관적일 수 있다. 새 임차인을 구하려고 도배와 설비를 손보고, 중개보수를 내고, 월세를 낮추는 순간 그해 현금흐름은 쉽게 마이너스로 간다. 낙찰 직후 잔금 일정에 맞춰 대출이 실행되는지, 임차보증금 반환 자금은 어디서 마련할지까지 적어야 비로소 입찰가가 나온다. 보증금 3천만원이 통장에 잠시 남아 있다고 해서 수익으로 계산하지 않는 이유다.
세금도 월세와 분리해서 봐야 한다. 상가 임대에는 부가가치세 신고와 임대소득에 대한 세금이 얽힐 수 있고, 보증금에 대한 간주임대료도 검토 대상이다. 월세 180만원이라는 말이 부가가치세를 포함한 금액인지, 별도 금액인지 계약서를 봐야 한다. 관리비 역시 임차인이 얼마를 내는지만 볼 게 아니라 건물주에게 남는 부담을 확인해야 한다.
월세를 올릴 계획이라면 임차인의 시간도 계산한다
낮은 월세의 상가를 보고 ‘낙찰받아 바로 올리면 된다’고 생각하기 쉽다. 그런데 임차인의 계약갱신요구권은 법에서 정한 사유가 없다면 최초 임대차기간을 포함해 최대 10년 범위에서 행사할 수 있다. 계약기간과 갱신 경위부터 확인해야 한다. 임차인이 나갈 때 권리금 회수기회 보호 문제도 생길 수 있어, 새 임차인에게 무턱대고 높은 차임을 요구하는 방식은 분쟁을 부른다.
그 상가에서 내가 끝내 입찰가를 쓰지 않은 이유는 월세 180만원이 거짓이라서가 아니었다. 그 월세가 유지될 조건, 비는 기간, 보증금 반환 부담을 확인하고 나니 원하는 가격에 살 수 없었기 때문이다. 상가 경매에서는 높은 월세보다 월세가 끊겼을 때 몇 달을 견딜 수 있는지가 더 오래 남는 질문이었다.
