상가 임대차 계약 갱신을 놓친 입찰자의 계산
경매 현장에서 상가를 볼 때마다 먼저 확인하는 게 있습니다. 점포 안에 누가 있는지, 그리고 그 사람이 언제부터 장사를 했는지입니다. 임대차계약서에 적힌 만료일만 보고 ‘곧 비겠네’ 하고 수익을 계산하면 입찰가부터 틀어질 수 있습니다. 상가 임대차 계약 갱신은 임차인에게 영업을 이어갈 시간이고, 낙찰자에게는 공실 시점과 임대료를 다시 계산해야 하는 문제입니다.
만료일만 보고 공실로 계산하면 생기는 일
한 번은 역세권 1층 점포를 검토하면서 현재 월세보다 높은 금액으로 새 임차인을 들일 수 있겠다는 계산부터 한 적이 있습니다. 그런데 자료를 다시 읽어 보니 기존 임차인의 최초 입점 시점이 생각보다 최근이었습니다. 계약서상 만료가 몇 달 남지 않았어도, 적법하게 갱신을 요구할 여지가 있다면 제가 예상한 시점에 점포를 비우기는 어려웠습니다. 그 물건은 예상 월세를 현재 수준으로 낮추고 보유 비용을 다시 넣어 계산했습니다.
숫자로 보면 차이가 선명합니다. 현재 월세가 180만 원인데 새 임차인에게 250만 원을 받을 수 있다고 가정하면 월 70만 원, 1년이면 840만 원 차이입니다. 대출이자와 관리비를 낙찰자가 부담하는 기간까지 늘어나면 입찰 가능한 가격은 더 내려갑니다. 물론 새 임차인을 바로 구한다는 보장도 없습니다. 시세조사에서 확인한 희망 임대료를 곧바로 확정 수입처럼 적는 건 위험합니다.
갱신 요구는 언제까지, 몇 년까지 가능한가
상가건물 임대차보호법상 임차인은 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 법에서 정한 거절 사유가 없다면 받아들여야 합니다. 갱신요구권을 행사할 수 있는 범위는 최초 임대차기간을 포함해 전체 10년을 넘지 않는 기간입니다. 중간에 계약서를 새로 썼다는 이유만으로 그 출발점이 매번 새로 잡히는 것은 아닙니다.
그래서 저는 현장 점유자의 말과 최근 계약서 한 장만으로 임대차 시작일을 판단하지 않습니다. 최초 계약서, 갱신 계약서, 사업자등록 관련 자료, 실제 점유 시점을 맞춰 봅니다. 임차인이 바뀌었는지, 상호만 바뀌었는지도 확인해야 합니다. 오래된 계약은 체결·갱신 시점에 따른 법 적용 문제까지 생길 수 있어, 애매하면 입찰 전에 개별 검토를 받는 편이 낫습니다.
임차인이 갱신을 요구하지 않았더라도 임대인이 정해진 기간에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않았다면 묵시적으로 갱신될 수 있습니다. 이 경우 임대차 존속기간은 1년으로 봅니다. 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 낙찰 뒤 임대 수입을 잡을 때도 이 가능성을 빼놓을 수 없습니다.
낙찰자가 바뀌면 임차인도 나가야 한다는 착각
경매로 소유자가 바뀌었다고 기존 상가 임대차가 언제나 끝나는 것은 아닙니다. 임차인의 대항력과 선순위 권리의 관계에 따라 낙찰자가 임대인의 지위를 이어받는지, 임차권이 매각으로 소멸하는지가 달라집니다. 점포 인도와 사업자등록 신청 시점, 등기부의 권리 순서, 매각물건명세서와 현황조사서를 함께 봐야 하는 이유입니다.
현황조사서에 ‘임차인’이라고 적혀 있다는 사실만으로 보증금 인수 여부까지 확정할 수는 없습니다. 반대로 매각물건명세서 한 줄을 읽고 곧바로 명도가 가능하다고 단정해서도 안 됩니다. 자료가 서로 다르거나 보증금·차임 진술이 엇갈리면 점유자를 만나 확인하고, 필요한 서류를 더 확보해야 합니다. 상가 경매에서 이 확인을 건너뛴 비용은 나중에 명도 협상금이나 예상 밖의 보증금 부담으로 돌아옵니다.
월세를 올리거나 갱신을 거절할 때 걸리는 조건
임대인이 바뀌었으니 월세도 바로 시세대로 올릴 수 있다고 생각하기 쉽습니다. 갱신되는 임대차는 원칙적으로 종전 조건을 따르고, 법에 따른 차임·보증금 증액 청구에는 한도가 있습니다. 상가건물 임대차보호법 시행령의 증액 기준은 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%입니다. 법에 따른 증액 청구는 계약을 맺거나 약정한 증액이 있은 뒤 1년 이내에는 할 수 없습니다. 다만 보증금 규모와 계약 방식에 따라 적용 규정이 달라질 수 있으니 ‘모든 상가 월세는 무조건 5%까지만’이라고 외우면 곤란합니다.
갱신 거절도 사유와 증거가 필요합니다. 대표적으로 임차인이 3기분 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있거나, 임대인 동의 없이 전대한 경우 등이 있습니다. 여기서 3기는 꼭 연속 3개월이라는 뜻이 아닙니다. 반대로 월세를 한 번 늦게 냈다는 말만 듣고 갱신을 거절할 수 있다고 계산해서도 안 됩니다. 저는 임대료 입금 내역과 계약서의 지급일을 대조한 뒤 판단합니다.
입찰 전에는 임차인의 최초 계약일과 갱신 내역, 점유·사업자등록 시점, 보증금과 월세, 연체 증빙을 한 장에 적어 봅니다. 그다음 현재 임대료가 유지되는 경우와 공실이 생기는 경우를 따로 계산합니다. 권리금 문제나 명도 협의까지 얽히면 시간도 비용입니다. 상가 임대차 계약 갱신을 꼼꼼히 보는 이유는 거창하지 않습니다. 낙찰받은 뒤에야 드러나는 비용을 입찰 전에 가격에 반영하고 싶어서입니다.
