상가 임대차 계약 연장 앞둔 점포를 보고 입찰가를 고쳤다
몇 년 전 상가 경매 물건을 보러 갔을 때, 1층 점포 사장님이 제게 먼저 물었습니다. “건물주가 바뀌면 계약도 끝나는 건가요?” 가게는 멀쩡히 영업 중이었고, 임대차 만료까지는 넉 달이 남아 있었습니다. 입찰가를 계산하던 제게도 그 넉 달은 중요한 숫자였습니다. 상가 임대차 계약 연장 가능성을 잘못 읽으면 예상한 임대료도, 점포를 인도받을 시점도 달라지니까요.
경매 물건을 보는 사람은 낙찰 후 계획부터 세우기 쉽습니다. 하지만 이미 장사하는 임차인이 있다면 그 사람의 계약부터 봐야 합니다. 반대로 임차인이라면 “새 주인이 오면 나가야 한다”는 말만 듣고 서둘러 계약서를 다시 쓸 이유가 없습니다. 누가 언제 계약했고, 어떤 권리가 남아 있는지가 먼저입니다.
연장 이야기는 만료 여섯 달 전부터 시작된다
상가건물 임대차보호법상 임차인은 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 법에서 정한 거절 사유가 없다면 임대인은 이를 거절하기 어렵습니다. 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있고요. ‘앞으로 10년을 새로 보장받는다’는 뜻은 아닙니다.
예를 들어 2022년 7월에 처음 들어와 2년마다 계약을 이어 온 점포라면, 2028년에 계약을 연장할 때도 출발점은 2022년 7월입니다. 중간에 임대인이 바뀌었다고 최초 계약일이 새로 시작되는 식으로 계산하면 안 됩니다. 오래된 계약은 2018년 법 개정 당시의 갱신 여부에 따라 적용 관계가 달라질 수 있으니, 처음 계약서부터 변경 계약서까지 날짜를 이어 놓고 봐야 합니다.
현장에서는 사장님이 임대인에게 전화로 “계속 장사할게요”라고 말하고 끝내는 경우가 많습니다. 나중에 통화 내용과 날짜를 두고 다투면 난감해집니다. 저는 임차인에게 갱신 의사를 계약 만료일과 함께 문자나 내용증명처럼 확인 가능한 방식으로 남기라고 말합니다. 보낸 기록뿐 아니라 상대방에게 도달했는지도 챙겨야 합니다.
말없이 지나간 계약도 끝난 것은 아니다
임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면, 법에서 정한 묵시적 갱신이 성립할 수 있습니다. 이 경우 종전과 같은 조건으로 다시 임대한 것으로 보며 기간은 1년입니다. 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있지만, 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 생깁니다.
다만 묵시적 갱신에 기대어 일정을 관리하는 건 불편합니다. 임대인이 어떤 통지를 했는지, 임차인이 언제 받았는지부터 다툼이 생기거든요. 점포를 계속 쓸 생각이라면 갱신 요구 기간 안에 의사를 분명히 밝히고, 월세나 관리비를 바꾸기로 했다면 금액과 적용 시점을 계약서에 적는 편이 낫습니다.
임대료도 자주 오해합니다. “연장하면 무조건 5% 올릴 수 있다”는 식으로 말하는 임대인을 만난 적이 있습니다. 법은 조세나 경제 사정의 변동 등으로 기존 차임이 상당하지 않게 된 경우 증감을 청구할 수 있도록 하고, 법 적용 범위 안에서 증액 청구의 상한을 시행령으로 정합니다. 현재 그 상한은 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%이며, 계약이나 직전 증액 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다. 월세 200만 원이라면 5%가 10만 원이라는 계산은 쉽지만, 그 숫자가 매년 자동 인상권을 뜻하지는 않습니다. 환산보증금이 지역별 법 적용 기준을 넘는 상가는 증액 규율도 달라질 수 있습니다.
낙찰자가 바뀐다는 말만 믿고 명도를 계산하면 위험하다
경매에서는 상가 임대차 계약 연장을 임차인과 임대인 사이의 이야기로만 보면 손해가 납니다. 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면, 법에서 정한 시점부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있습니다. 대항력 있는 임대차를 인수하는 경우 새 소유자가 임대인 지위를 승계할 수 있습니다. 낙찰자가 됐다는 사실만으로 기존 임차인에게 당장 점포를 비워 달라고 할 수 있는 것은 아닙니다.
제가 입찰 전에 확인하는 순서는 이렇습니다.
- 최초 계약일과 현재 만료일, 갱신 계약서를 나란히 놓고 임차기간을 계산합니다.
- 사업자등록 신청일과 실제 점유 상태를 확인하고, 선순위 권리와 대항력의 관계를 따집니다.
- 보증금·월세·관리비와 연체 내역을 확인해 인수할 금액과 월 수입을 따로 계산합니다.
- 점포에 직접 가서 실제 영업자와 계약서상 임차인이 같은지 확인합니다.
특히 “월세를 세 번 밀렸으니 갱신은 끝났다”는 말도 그대로 받아들이지 않습니다. 법에서 말하는 기준은 연체액이 3기의 차임액에 이른 사실입니다. 월세 200만 원이라면 연체액 600만 원이 기준이 되는 식입니다. 입금 내역과 계약 조건을 확인해야 하고, 연체를 이유로 실제 거절이나 해지가 가능한지는 사안별로 따져야 합니다.
권리금과 보증금까지 넣어야 입찰가가 나온다
앞서 본 1층 점포도 처음에는 ‘만료가 가까우니 곧 새 임차인을 받을 수 있겠다’고 계산할 뻔했습니다. 그런데 임차인의 최초 입점일과 사업자등록 시점을 확인하고 나니, 계약 연장 가능성과 보증금 부담을 빼놓을 수 없었습니다. 저는 예상 공실 시점을 늦추고 입찰 상한을 다시 잡았습니다. 시세 차이만 보고 쓴 가격보다 낮아졌죠.
임차인이 나갈 가능성이 있다면 권리금도 살펴야 합니다. 상가건물 임대차보호법은 일정한 기간에 임차인의 권리금 회수 기회를 보호합니다. 그렇다고 임대인이 언제나 권리금을 직접 지급한다는 뜻은 아닙니다. 신규 임차인을 주선하는 과정에서 어떤 일이 있었는지가 중요합니다. 낙찰 뒤 임차인과 이야기할 때도 “권리금은 인정 못 한다”거나 “다음 사람은 무조건 안 받겠다”고 먼저 단정할 일은 아닙니다.
상가 한 채의 수익률은 매매가와 월세만으로 나오지 않습니다. 인수할 보증금, 계약이 이어질 기간, 비는 동안의 관리비, 수선비와 세금까지 넣어야 실제 남는 돈이 보입니다. 저는 임차인이 있는 상가를 보면 계약서의 만료일보다 최초 계약일을 먼저 찾습니다. 그 날짜 하나가 입찰가를 바꾼 적이 여러 번 있었습니다.
