상가 임대차 계약기간 10년 믿고 입찰했다가 멈춘 이유
상가 경매 물건을 보다가 ‘임차인 계약기간 10년 보장’이라는 설명에 손이 멈춘 적이 있습니다. 임차인이 오래 영업할 수 있다면 월세도 안정적으로 들어올 것 같았거든요. 그런데 계약서 첫 장을 확인하니 최초 임대차가 언제 시작됐는지부터 불분명했습니다. 상가 임대차 계약기간 10년은 투자자에게 수익 보증 기간이 아닙니다. 임차인이 일정한 조건에서 계약 갱신을 요구할 수 있는 기간입니다.
10년은 새 계약서 쓴 날부터 다시 세지 않는다
상가건물 임대차보호법에서 말하는 10년은 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간입니다. 예를 들어 같은 임차인이 2021년 3월 1일 처음 들어와 2년씩 계약서를 다시 썼다면, 갱신요구권을 따질 때 출발점은 2021년입니다. 2025년에 새 계약서를 작성했다고 그날부터 10년이 새로 시작되는 식으로 계산하면 입찰가가 틀어집니다.
반대로 ‘10년 동안 무조건 장사할 수 있다’는 뜻도 아닙니다. 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구해야 하고, 법에서 정한 거절 사유가 있으면 임대인이 거절할 수 있습니다. 차임을 3기분에 해당하는 금액까지 연체한 사실이 있거나 임대인 동의 없이 전대한 경우 등이 그렇습니다. 여기서 3기는 꼭 세 달 연속 연체를 뜻하는 게 아닙니다. 연체액이 차임 3기분에 이르렀는지를 봐야 합니다.
계약서를 여러 장 받아도 저는 날짜를 한 줄로 이어 적습니다. 최초 입점일, 사업자등록 신청일, 각 계약의 시작일과 종료일, 보증금과 월세가 바뀐 날을 따로 표시합니다. 갱신요구권의 남은 기간과 경매에서 임차인이 낙찰자에게 맞설 수 있는지는 서로 다른 문제라서, 날짜 하나로 뭉뚱그리면 위험합니다.
경매에서는 10년보다 임차권의 순서가 먼저다
가상의 물건으로 계산해 보죠. 보증금 3천만 원에 월세 150만 원인 상가가 경매에 나왔고, 현황조사서에는 임차인이 5년째 영업 중이라고 적혀 있습니다. 이 문장만 보고 ‘앞으로 5년은 월세가 나오겠네’라고 적으면 아직 입찰 준비가 끝난 게 아닙니다. 임차인의 대항력이 언제 생겼는지, 그보다 앞선 담보권은 없는지, 경매로 임차권이 소멸하는지 확인해야 합니다.
상가 임차인은 건물을 인도받아 점유하고 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있습니다. 다만 경매에서는 앞선 권리와 배당 관계에 따라 임차권의 운명이 달라집니다. 상가건물 임대차보호법도 경매로 임차권이 소멸하는 것을 원칙으로 하면서, 보증금을 전액 돌려받지 못한 대항력 있는 임차권은 예외로 둡니다. 임차인의 갱신요구권이 남았는지를 따지기 전에 낙찰자가 그 임대차를 인수하는 상황인지부터 봐야 하는 이유입니다.
제가 입찰 전 확인하는 서류는 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서, 임대차계약서입니다. 서류끼리 입점 시점이나 보증금이 다르면 세무서의 임대차 정보와 현장 점유 상태도 확인합니다. 현황조사서에 적힌 ‘임차인 진술’만으로 보증금 인수액을 확정할 수는 없습니다. 확인이 안 되는 금액은 낙찰가에서 빠져나갈 수 있는 비용으로 잡고 다시 계산합니다.
월세와 명도 비용을 넣으면 입찰가가 달라진다
위 가상 물건의 월세 150만 원을 그대로 12배 해 연 1,800만 원이라고 쓰면 계산은 쉽습니다. 하지만 월세가 밀려 있거나 임차인이 나간 뒤 새 임차인을 구하는 데 4개월이 걸리면, 그 기간의 임대수입 600만 원은 사라집니다. 여기에 관리비 체납, 수선비, 대출이자, 취득 관련 세금과 중개비까지 넣어야 손에 남을 금액에 가까워집니다. 낙찰 뒤 분쟁이 생기면 명도에 드는 시간과 비용도 따로 봐야 하고요.
임차인을 인수하는 물건이라면 월세를 마음대로 올릴 수도 없습니다. 법이 정한 차임 증액청구 기준이 적용되는 임대차는 시행령상 증액 한도가 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%입니다. 그렇다고 해마다 자동으로 5%씩 올릴 권리가 생기는 건 아닙니다. 증액 사유와 청구 시점을 따져야 하고, 환산보증금이 적용 범위를 넘는 임대차에는 증액 규정의 적용 여부도 별도로 확인해야 합니다. 10년 갱신요구권은 환산보증금이 기준을 넘더라도 적용될 수 있으니 두 규정을 같은 것으로 취급하면 안 됩니다.
오래된 계약은 2018년 갱신 기록까지 본다
오래된 상가를 보면 ‘원래 5년이었는데 지금은 10년이니까 무조건 남아 있다’는 말을 듣기도 합니다. 10년으로 늘어난 규정은 2018년 10월 16일 이후 처음 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다. 대법원은 개정 전 법에 따른 갱신요구 가능 기간이 이미 지나고, 임대차가 갱신되지 않은 채 종료된 경우라면 10년 규정을 뒤늦게 적용할 수 없다고 봤습니다. 계약 시작일만큼이나 그 뒤에 실제로 어떻게 갱신됐는지가 중요합니다.
또 10년이 지났다고 임차인의 권리금 문제가 저절로 사라지는 것도 아닙니다. 임대차가 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지는 법에서 정한 권리금 회수기회 보호 문제가 생길 수 있습니다. 낙찰 후 바로 비워서 새 임차인을 들이겠다는 계획이라면, 임대차 승계 여부와 함께 이 부분도 검토해야 합니다.
저는 상가 입찰표를 쓰기 전에 ‘10년 중 몇 년이 남았나’보다 ‘이 임차권을 내가 인수하나, 보증금은 누가 부담하나, 월세는 실제로 들어오나’를 먼저 적습니다. 그 세 가지에 답이 안 나오면 입찰가를 낮추거나 물건을 넘깁니다. 법에 적힌 10년은 중요한 숫자지만, 현장에서는 그 숫자 앞뒤의 날짜와 서류가 돈을 지켜줍니다.
